5月全国二手房价格涨幅回落 楼市或进入调整期

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全国房地产市场在3月和4月结束了“小阳春”市场，并开始明显降温。根据国家统计局昨日发布的最新数据，5月份，在70个大中城市中，房价上涨的城市数量与4月份持平。虽然仍处于历史高位，但能真实反映市场情况的二手房价格涨幅已全面回落。据业内人士透露，目前，在持续收紧调控政策的影响下，2019年初因资金宽松引发的这轮“小阳春”已经迅速降温，市场可能在6月至8月进入新一轮调整期。

房价和销售等指标释放出降温信号

由于新房网上签约的数据受政策影响很大，总体来说，二手房的数据能够更好的反映市场的真实情况。数据显示，5月份，四个一线城市的二手房价格环比上涨0.1%，增速下降0.3个百分点。其中，北京和深圳持平，上海上涨0.1%，广州下跌0.3%。31个二线城市的二手房价格环比上涨0.5%，增长率下降0.1个百分点。35个三线城市的二手房价格环比上涨0.6%，与4月份持平。与去年同期相比，一、二、三线城市二手房价格涨幅较4月份有所回落。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英认为，二手房市场能够及时更好地反映市场。尽管5月份二手房价格上涨的城市数量与4月份一致，但各级城市的总体增长率都有所下降。由于市场调控政策的收紧，各城市二手房销售价格波动幅度缩小，市场趋于稳定。

“5月份，全国70个大中城市的二手房价格环比平均上涨0.43%，明显低于4月份的0.53%。自去年10月以来，10多个城市的二手房价格已连续8个月下跌。”中原地产首席分析师张大伟表示，楼市“小阳春”已经回落，二手房价格涨幅全面放缓。

除了房价指数显示楼市出现“发烧”迹象外，5月份全国商品房销售指数也显示楼市明显降温。数据显示，1-5月，全国商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1-4月高1.3个百分点；销售额同比增长6.1%，增长率下降2个百分点。

据嘉里研究中心称，面积和数量的累计增长率的修正都表明当前市场呈现出轻微的冷迹象。根据5月份的月度数据，销售面积环比增长10%，但仍同比下降5.5%，进入负增长区间，表明当前市场成交量较弱，增长势头略显不足。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐也认为，从1月到5月，商品房销售面积同比下降1.6%，这是新增住房销售面积连续四个月下降。同时，根据壳牌研究院监测的二手房数据，5月份主要城市的成交量在4月份下降的基础上继续下降。需求侧冷却的趋势进一步显现。

持续收紧监管是房地产市场降温的主要原因

关于全国房地产市场降温的原因，张大伟认为，监管政策的不断收紧和叠加房价的密集释放，导致一些地区房价呈上升趋势，经济适用房减少，影响了购房者入市的热情。今年5月，包括部委在内的地方政府采取了41项针对房地产的监管措施，4月份还不到60项，但连续两个月，监管都处于政策密集发布的浪潮中。

徐小乐还认为，从区域来看，5月份，东南沿海地区市场相对活跃，如苏州、大连、佛山、南宁等。，迎来了新一轮的调控和增持或采访，市场热度有所下降，前期看涨的市场预期明显减弱，这也导致5月份东部地区商品房销售面积出现最大同比降幅。在居民金融和信贷政策持续收紧的情况下，市场将没有大幅升温的基础。

值得注意的是，最近银监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出了居民负债率过高、房地产业融资过度、房地产投资投机等问题。，并再次强调“住房不是投机性的”，并警告说，“任何过分依赖房地产来实现和保持经济繁荣的国家最终都将付出沉重的代价”。

据嘉里研究中心介绍，郭树清的讲话表明，房地产信贷政策将适度收紧，包括暂停部分房企融资和提高住房抵押贷款利率。受此影响，下半年楼市和城市有望回暖，三个购买力明显透支的四线城市的房地产市场短期内仍有调整压力。

“目前，2019年初宽松资金引发的这轮‘小杨春’在政策影响下已经迅速退烧。从6月到8月，市场可能进入新一轮调整期。”张大伟说。

易居研究院研究员沈心也预测，国家层面的调控政策短期内不会放松，全国楼市将继续降温，房企的资金压力仍相对较大。预计未来几个月市场将保持稳定和下降，许多指标的增长率将回落。