北京去年土地出让金骤降四成 溢价率创五年新低

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2018年，北京土地市场冷！诸葛找房子，发布了《北京2018年土地市场年报》(以下简称《年报》)。2018年，北京土地交易量比2017年下降29%，土地出让金比2017年下降40%；2017年，北京土地交易费率同比继续下降43%，为过去五年来的最低水平；北京土地拍卖率达到10%，为2012年以来的最高水平。此外，“竞业限制房”和“共有产权房”已成为北京土地交易的主要方式。

2018年，北京土地出让金下降了40%

《报告》指出，在楼市调控的沉重压力下，去年北京整体土地市场偏冷，成交量下降。年底，由于供应增加，土地市场恢复。

根据诸葛的房屋搜索数据，2018年北京有72宗土地交易，成交额为1682.9亿元。交易数量和营业额同比大幅下降。与2017年相比，2018年土地交易数量下降了29%，仅高于2016年的交易水平，处于历史低点。土地出让金较2017年下降40%。

《报告》还指出，2018年前三个季度，由于土地出让条件严峻、房地产市场监管力度加大、土地供应速度放缓等原因，北京土地市场较为冷清。仅售出44块土地，土地市场交易量和成交额均低于去年同期，呈明显下降趋势。进入第四季度以来，北京土地推进速度加快，甚至创下了单日成交316亿元的土地拍卖盛宴。然而，由于前期土地数量较少，低迷仍是2018年北京土地市场的关键词。

来源:诸葛找房子

根据2018年北京市土地交易月度数据，由于2017年底土地供应量较大，2018年1月共有16笔土地交易，交易金额超过403亿元。2月份，土地市场开始降温，土地交易量降至7宗。5月份，甚至没有土地交易。进入第三季度后，7、8月份土地市场交易速度放缓，土地交易量再次下降，共交易6笔。9月以来，土地市场再次回暖，推高了土地力度，交易量迅速增加。11月份，共有15笔土地交易，成交额超过432亿元。

土地溢价较低，拍卖频繁

诸葛表示，从北京历史土地交易的平均底价和地价来看，土地交易的底价从2016年开始上升，2017年达到峰值，2018年保持在较高水平。在地价方面，自2016年以来，北京市土地交易的地价一直在波动和下降。2018年，土地交易的保险费率与2017年相比持续下降43%，为近五年来的最低水平，当年的平均保险费率仅为13.72%。

来源:诸葛找房子

《报告》指出，2018年，除土地正常出售外，土地拍卖现象明显增多，拍卖率达到10%，为2012年以来的最高水平。根据对诸葛找房子的数据监测，2018年北京共进行了8次土地拍卖(1月3次，2月1次，4月2次，6月1次，11月1次)，几乎是2017年的三倍。

八个地块中有七个是居住用地，分别位于丰台(3个)、门头沟(1个)、房山(1个)、密云(1个)和顺义(1个)。拍卖地块都是共有产权房或限价房，开发商的利润是有限的。由于金融监管的收紧，信托融资困难，开发商的财务压力越来越大。此外，这些土地条件更加附加，导致房屋企业。利润低，风险高，征地力度小；当政府发布土地供应计划时，市场对土地供应的预期相对稳定，开发商仍有更大的选择空空间。考虑到各种因素，企业缺乏获得土地的动力。

北京住宅已经进入了共享产权房和有限竞争房的时代

根据该报告，从2012年以来北京土地交易结构来看，住宅用地比例一直在上升，2018年住宅用地交易比例超过70%。在2018年北京售出的72块土地中，有52块是住宅用地，建筑面积为624.48万平方米，占73%。

在交易方式方面，诸葛指出，2018年北京住宅用地延续了前一年的模式，“共有产权房”、“限定房价、竞争性地价、竞争性自持”是赢得土地的主要方式。在2018年出售的52块住宅用地中，51块是有限竞争房或共有产权房，只有一块是商品房用地。其中，有40个交易在有限的竞赛室内进行，建筑面积近500万平方米；共有10笔共有产权的房屋交易，建筑面积超过100万平方米，另一块是共有产权的有限竞争房。

诸葛认为，“共有产权房”、“限定房价、竞争性地价、竞争性自持”的土地出让模式有利于引导居民对房价的合理预期。今后，随着基本制度和长效机制的建立和完善，北京住房供需矛盾将逐步缓解。但与此同时，随着大量有限竞争房和共有产权房进入市场，房地产企业面临着巨大的销售压力，预计2019年收购土地时将更加谨慎。(中信经纬应用)