预测：2019年“两会”房地产六大看点

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结合中央部委最近的声明，2019年两个房地产协会的总原则应延续到去年。“建立长效机制，坚持住不投机”的核心内容不会改变，但一些关键点的趋势仍值得大家特别关注:

1.预计工棚改革的目标将略有降低

在2018年至2020年的新三年棚改计划中，总建设目标是1500万套。根据实际执行情况，2018年开工626万套，仅比1500万套的目标少874万套。从这个角度来看，2019年棚改的启动目标可能会稍微降低20%左右，总规模将保持在450万套左右。根据宣布棚改目标的省市情况，19个省市经历了跌宕起伏，但2019年总体目标同比下降了21%，这也与我国棚改的进展一致。然而，各省市之间的目标变化存在严重分歧。例如，河南和山西的同比降幅都超过了70%。考虑到在三四线城市的大部分，至少20%的住房需求来自货币化安置，住房需求将受到严重影响。

2.整体资金适度宽松，房地产“入口”将继续吃紧

自2018年下半年以来，央行采取了一系列积极的财政措施，如永久债务、定向RRR减债、多边基金等。在2019年初的央行工作会议上，也有人提出要保持适度从紧的货币政策和适度充裕的流动性。根据央行发布的最新财务数据，2019年1月，人民币新增贷款达到3.23亿元，也创下月度新高。但是，目前贷款增长的主要方向是小微企业和非房地产服务业，房地产行业贷款增长率持续下降。预计小微企业仍将是资本相关表述中政策支持的重点，相应地，房地产将继续面临“限流阀”的控制。

3.不可重复提及的房地产税

在最近三年的中央经济工作会议上，房地产长效机制经历了2017年的“研究与建立”和2018年的“完善”，2019年的目标正式向“建立长效机制”迈进。作为建立长效监管机制的重要组成部分，房产税也是人们关注的焦点。然而，全面实施的条件尚未成熟。例如，地方政府维持价格稳定的能力需要进一步测试，全面实施财产税的影响需要核实。因此，在2018年提出“稳步推进房产税立法”后，2019年是否会被提及两次是一个问号。即使提出来了，相关的表述也不应该太偏激。

4.稳定土地价格，稳定房价，稳定预期，防止大起大落

自农历新年以来，各地都有冷热交换。例如，苏州等一些城市的土地市场一直很热，市场热度似乎有所回升。在许多城市，住宅净化率持续下降。昆明、杭州和宁波的去污率在第一个月不到30%。然而，无论是大幅上涨还是大幅下跌，都不是中央和地方政府所期望的。在住房和城乡建设部2019年部署的十大任务中，第一项是“稳定土地价格和住房价格，促进房地产市场稳定健康发展”。在2019年举行的两次地方会议上，“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”也成为一个高频词汇，在上海、河南、湖北、江西等省市的报告中均有反映。在今年两会政府工作报告中，与2018年“促进房地产市场平稳健康发展”相比，预计“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的相关表述还会进一步增加。

5.进一步落实城市政策，中央政府制定大方向，地方政府负责落地

随着长效机制的不断推进，各地房地产的量价变化差异越来越明显。在今年的两会报告中，应该进一步要求巩固地方政府的职责。例如，在许多一线和二线城市，供应短缺仍然是房地产市场的主要矛盾，房价的过度上涨仍然是悬在顶端的利剑；在许多四线城市，2019年面临的问题已经变成需求不足。在这种情况下，房地产调控不能简单地依靠中央政府来决定政策，而地方政府是房地产调控的关键。在2018年底召开的中央经济工作会议上，也明确提出要“以城市政策和分类指导，巩固市政府的主体责任”；在2019年公布的省市政府工作报告中，“按市决策”和“一市一策”也成为高频词。

6.“租购并举”的提法将更加谨慎，集体土地利用将成为一个亮点

2018年，全国人大和全国人大提出加快建立租购结合的住房制度后，北京、上海等城市已经提供了大量租赁土地进入市场，但大部分租赁土地仍掌握在国有企业手中，租赁住房市场的发展方向不明确。仍然有必要探索租赁住房的合理开发、销售和盈利模式。预计在2019年的相关报表中，租金和购房款的制定将更加谨慎。

然而，集体土地进入市场的加速仍值得期待，有望成为2019年租赁住房市场发展的亮点。自2017年国土资源部、住房和城乡建设部提出《集体建设用地建设租赁住房试点方案》以来，相关工作已在北京、上海、南京等城市快速试点；2018年底，提请审议的《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案，直接扫清了集体建设用地直接入市的法律障碍。在法律障碍已经清除、各城市已经积累了一些试点经验的情况下，预计2019年集体土地入市的步伐将会加快，低成本的优势将被用来进一步推动相关租赁住房市场的发展。

总体而言，预计2019年，NPC和CPPCC将继续实施“无投机、长机制住房”的总体政策，对供给、需求、价格和资本的限制将进一步完善和细化。然而，从积极的角度来看，这些“限制”也是避免短期内过度透支需求的保证。只有给空留有足够的空间，中国房地产市场才能真正实现长期健康稳定的发展。(资料来源:丁祖昱评估市场)