春天来了，房企销售却仍未解冻，TOP10门槛下降近20%

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广州、青岛、南京等地已经微调了监管政策。深圳的豪宅很受欢迎，燕郊的交易也在升温。政策和市场层面似乎都在释放房地产市场正在升温的信号。但是，由于春节的影响，二月份房地产企业的销售额明显下降。

根据嘉里研究中心的数据，2月份前100家房企的整体销售规模(交易额)较1月份下降了22.9%，其中前51家前100家房企降幅最大，较上月下降了32.6%。与去年同期相比，前100家房地产企业的销售额下降了约11%。

同时，CICC监测的60个城市1月和2月新房销售面积同比下降11%，平均销售价格同比下降3%，同比增幅缩小1个百分点，至9%。明远房地产研究所指出，目前的政策只是弱化调控，而不是取消限购、降低首付等强有力的调控政策。2019年，中国房地产销售总额预计将下降约10%。

“房地产业过去是一个三年周期的规律，而现在的房地产周期将延长到5-6年。”华创证券首席分析师袁浩指出。

房屋销售继续下降

受春节影响，二月份楼市成交量延续一月份放缓的趋势，整体呈下降趋势。根据中国指数研究院的数据，1月和2月，50个重点监测城市的商品房平均交易面积为2024万平方米，同比下降14%。仅在2月份，交易面积就达到1440万平方米，同比下降约20%。

嘉里研究中心指出，由于今年核心一线和二线城市购房热情没有提高，三线和四线城市的返乡购房潮出人意料地违背了承诺，交易量在预期中减半。数据显示，一线城市的成交量为89万平方米，环比下降57%，同比上升12%，而二三线城市的总成交量环比下降53%，同比下降31%。

从房地产企业销售额来看，碧桂园、万科、恒大在1月和2月的股权销售额分别为745.5亿元、645.1亿元和610.3亿元，同比分别下降10.6%、14%和42%。(数据来自克里)

除了排名前三的房企，排名前十和前二十的梯队房企的销售门槛也较去年同期有所下降。销售股权榜前10家房企的进入门槛为171.3亿元，下降近20%，前20家房企的进入门槛下降约12%，至107.4亿元。

中国指数研究院R&D中心副主任曹晶晶指出，今年春节期间，房地产企业销售项目的访问量和认购量与过去三年有很大差异。总体而言，与前几年相比，返乡购房者的数量大幅下降，大多数购房者仍然抱着强烈的观望情绪，改变了对楼市上涨的预期。

据韩毅智库称，2019年房地产市场仍处于持续见底的过程中，这是房企进入名单门槛提升受阻的直接原因。此外，从数据来看，总部企业的扩张步伐已经放缓，这是由于推节奏或谨慎的心理。中小住宅企业的生存时间进一步压缩，压力越来越大。

尽管市场热已经消退，但领先的房地产企业仍在积极收购土地。根据中原地产提供的数据，万科在1月和2月共获得283亿土地，成为最高的房地产企业。此外，绿地、华润置地、新城控股、中国恒大、龙湖、融创中国、阳光城等7家房地产企业收购了100多亿土地。

克里研究中心指出，领先的房地产企业可以在土地市场上迅速行动。一方面，他们的财务实力相对较强，并有销售业绩支撑；另一方面，他们已经基本完成了全国布局，拥有完善的结构，并且对当地市场的触角更加敏感。

尽管领先的房地产企业在土地收购方面很活跃，但中国整个土地市场的热情仍有待恢复。根据中国指数研究院的数据，2019年1月至2月，中国各类用地总量同比增长4.8%，其中居住用地1.8亿平方米，同比增长1.3%，但各类用地成交量同比下降6.6%，居住用地同比下降5.9%，至1.1亿平方米。

从价格角度来看，土地溢价率也在不断下降。1月和2月住宅用地交易平均底价为4013元/平方米，同比下降11.7%，平均地价为10.2%，同比下降12.5个百分点。曹晶晶透露，除了土地溢价，2月份共有23处住宅用地被拍卖，处于历史最高水平。

值得注意的是，春节过后，福州、苏州等二线城市的拍卖市场异常火爆。据嘉里研究中心(Kerry Research Center)称，在三、四线热度下降和一线城市供应有限的双重打击下，二线城市将成为竞争的主战场。对于有储备扩张需求的企业来说，2019年是第二条回报线的窗口期。

监管政策会放松吗？

在市场低迷的背景下，许多城市开始释放宽松信号。去年年底，山东菏泽取消了限购政策，广州公寓不再限制销售目标，杭州和珠海放松了社会保障，合肥悄悄放宽了购房限制，深圳四大银行下调了首笔购房贷款的浮动利率...

时代财经表示，今年一些城市相继微调了相关楼市政策。如果阜阳取消地价限制，房企可以自行调整工程价格；合肥、南京、青岛等城市纷纷下调按揭利率比例；北京出售了两块没有住宅销售价格限制的土地，这一度引发了人们的猜测，即楼市调控政策将被取消，房价将再次上涨。

川财证券表示，许多地方出现了不同程度的政策松动，这符合市场发展的需要和“一城一策”的政策取向。地方政府根据自身情况制定的of/きだよ/fine-tuning政策数量相对较大，这意味着基于政策宽松预期的游戏市场在现阶段仍将重复。

明远房地产研究所指出，该政策旨在防止房地产市场暴涨暴跌，保持房地产市场稳定的目的没有改变，一些城市采取的措施只是弱化调控，而不是取消限购、降低首付款等反向刺激政策。与此同时，时代财经注意到，一些部分放松的城市的成交量和价格并没有显著增加。

以最先取消销售限制的菏泽为例。1月和2月的平均每平方米房价分别为5177元和5211元，几乎为零增长。在合肥，购房限制被悄悄地取消，房地产市场的交易量仍然疲软。1月份交易量为74万平方米，同比下降22%；2月份交易量为29万平方米，同比下降59%。

根据中央参考研究所的数据，2月份全国100个城市的住宅均价为14724元/平方米，比上个月增长0.10%，增速比上个月收窄0.12个百分点。具体来说，56个城市的平均房价环比上涨，比上个月下降10%，其中只有9个城市上涨超过1%，比上个月下降9%。

据明远房地产研究所介绍，当地政府对当地市场的了解是充分的，其放松政策的初衷与前两年增加调控政策的目的是一致的，即“防止大起大落，保持楼市稳定”。基于此，一旦楼市大幅上涨，地方政府将随时加大调控政策。

阜阳市国土资源局在回复取消土地价格限制时明确表示，2019年，所有目前挂靠的地块都取消了价格限制政策，并根据当前土地拍卖情况进行了实时调整。后期是否重启限价将根据土地拍卖情况进行适当调整。

深圳房地产研究中心主任王峰表示，2019年，中国房地产市场面临着国际形势复杂多变、国内经济结构不断调整、长效机制加快实施的发展背景。在外部环境不确定的背景下，房地产市场调控政策仍将以稳定为主，同时更加注重城市政策、理性政策和结构优化。