房天下莫天全：未来房价不会大起大落

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"全国的房价波动不大."在谈到未来房价走势时，全国政协委员、方天霞主席莫天全在接受《证券日报》等媒体采访时表示，从目前的房地产市场情况来看，“应该在前两年调控的基础上，回归正常状态。”

根据政府工作报告，坚持以中心城市引领城市群发展。

“如果中国有20多个城市群，每个城市群覆盖2000万至5000万人口，不仅可以解决房地产市场的许多问题，还可以促进整个国民经济的发展。”莫天全说。

放眼国际市场，有许多重要的城市群，如大伦敦、大巴黎和大纽约。据莫天全称，这些城市地区的人口几乎占全国人口的20%至30%。另一方面，国内市场基本上只覆盖北京和上海约2500万人。“因此，我们的城市群中有许多空城市可以发展。可以肯定的是，城市群的发展趋势将由中心城市推动，这将在下一步推动我国整个经济的发展。”莫天全说。

根据记者获取的公开数据，截至2018年底，北京市常住人口为2154.2万人；上海常住人口为2423.78万。

莫天全认为，一方面，中心城市和城市群能够实现互利共赢，城市群的发展能够满足中心城市配套设施的需求；中心城市的溢出效应也有利于周边城市的发展。另一方面，可以充分发挥中心城市的管理水平，提高城市群的发展效率。此外，城市群可以实现资源的动员、匹配和共享，充分利用城市群的资源。

与此同时，莫天全表示，城市群的发展也可以在稳定一些地区的高房价方面发挥积极作用。"每个人都不会急于在一个地方提高房价."。

“我认为四线城市很难上市，但如果我们利用城市群的发展，这个问题实际上是可以解决的。”莫天全说，中国有几十个中心城市，主要是省会城市，城市群的发展以这些中心城市为下一轮经济发展的重点。相对独立的四线城市发展速度相对较慢。

至于粤港澳大湾区，在莫天全看来，大湾区是几个城市群的集合。将来，香港、澳门、深圳、广州、珠海会连在一起，边界不会那么清晰。莫天全认为，大湾区的建设是一项战略性措施，考虑到未来20年人力资源、资本流动等诸多方面，可以解决经济、社会等诸多问题。

谈到政府工作报告中提到的“推进农村土地征用、集体建设用地入市和宅基地制度改革试点成果”时，莫天全说，不仅要全面铺开农村集体土地的市场准入，而且要把农村土地的流转和市场准入提到议事日程上来，“这对振兴房地产市场有积极作用。”

在莫天全看来，如果集体土地能够进入市场，将会增加土地供应量，这有利于控制房地产市场的整体价格，但应该根据当地土地城市总体规划进行安排。莫天全还指出，“进入市场的集体土地更多地体现在长期租赁公寓上，这更直接针对中低收入群体，有助于租金控制。”

值得一提的是，自2018年以来，长期租赁公寓的混乱现象频频发生，一些企业已经打破了资本链。在莫天全看来，长期租赁公寓混乱的一个重要原因来自垄断。“如果一个企业在一个城市占有30%以上的市场份额，就可以形成垄断，北京的单个企业的市场份额已经达到50%到60%。”莫天全表示，通过垄断住房，长期租赁公寓的企业可以控制市场的整体租金水平，“这应该通过监管等手段加以避免。”另一个重要原因是，一些长期租赁公寓在运营中使用了更多的财务手段。莫天全强调，长期出租公寓不能脱离物业管理的本质，未来应以回报为基础。

在莫天全看来，长期租赁公寓和二手房市场都有巨大的潜力。“应鼓励发展长期租赁公寓，并应有相关的配套政策支持长期租赁公寓的发展。”