外资正在买下北上广深？加码投资一线城市商业地产

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一大批外资正涌向或已经到达北京。

去年3月，中国许多房地产市场开始回暖。除了住宅市场，商业房地产市场一直在飙升，其背后的主要力量是外国投资。最近，市场反复报道，空写字楼和购物中心的入住率正在上升，但一线城市如北京、深圳的商业地产市场的外资仍在增加。

大宗交易仍在继续

2018年，当中国商业地产陷入低迷时，外资在中国开始了“买入买入买入”的模式。根据世邦魏理仕集团(CB Richard Ellis Group)的数据，2018年商业地产领域的外国投资激增62%，达到780亿元人民币，为2005年以来的最大值。黑石集团和新加坡开发商凯德置地一举成为最大的两个买家，尤其是凯德置地和新加坡政府投资公司(gic)斥资约128亿元收购了由两栋50层办公楼和综合购物中心组成的“上海最高的双塔”

根据戴德梁行的数据，去年外资机构参与收购北京大宗房产的金额达到169亿元，占北京大宗房产总成交额的30%；外资机构参与收购上海大宗物业的金额占上海大宗物业总营业额的60%。

自今年初以来，以国际私人股本巨头黑石为首的外国买家继续“买入买入”。黑石集团首先以4.8亿美元收购了Xi、郑州和韩国50%的股权，这三个国家均为美国商业房地产巨头杜伯曼所有。随后，黑石以70.23亿港元回购了HNA房地产开发有限公司的子公司香港国际建设投资(香港股票00687)69.54%的股份。最近，一些海外媒体报道称，黑石集团计划以15亿美元收购上海长泰广场。

今年1月，凯德置地(CapitaLand)连续宣布将与一家不相关的第三方公司成立一家合资企业，并斥资27.52亿元人民币收购上海浦东发展大厦约70%的股份。随后，该集团与淡马锡达成协议，以110亿新元收购其子公司新桥腾飞的两家全资子公司的全部股份。据悉，此次交易完成后，凯德置地集团在中国管理的资产将增加9%，达到482亿新元，集团在中国的项目储备将进一步增加至近560万平方米。

今年2月，在香港交易所上市的凌展房地产投资信托基金(reits)宣布，已与卖方签署框架协议和股权转让协议，凌展同意以66亿元人民币收购深圳福田区怡景中心购物中心，零售面积83，900平方米，出租面积59，900平方米，停车位741个。交易成功完成后，这将成为外资在深圳收购商业资产的首例。

据记者调查，位于深圳福田中心区的怡景中心城购物中心近年来一直“不温不火”，但该购物中心基本处于全租状态。一些商家表示，中心城市的大部分租约将在未来三年内到期，不排除在收购后改变商场和品牌定位。当时，很多人认为深圳一景中心城的价格高达66亿元，展会负责人对该项目未来的升值前景过于乐观。然而，目前该项目的投资回报率至少为4%。高力国际(中国)有限公司董事总经理冯表示:“这已经达到了一个非常高的水平。该项目进一步优化了空房，未来前景看好，可以66亿元的价格购买。”

1日，香港绿地(香港股票00337)控股有限公司宣布停牌。根据公告，公司股票、总额4.5亿美元的票据和总额4亿美元的债券将于4月1日暂停交易，等待公司内部消息的公布。据市场消息，香港绿地暂停交易可能与出售上海五里桥项目的三栋办公楼以及向海外基金brookfield进行商业出售有关。

为什么外资是“买入买入”

事实上，外资机构对国内商业地产的收购始于2004年，主要集中在一线和二线城市的核心区域，收购的资产涵盖办公楼、购物中心和综合大楼。据统计，35%的目标已经撤回。例如，2013年，黑石斥资4亿美元收购深国投商业地产集团(后更名为李因集团)40%的股份。2016年，万科收购了李因集团，随后黑石退出。

活跃的外资正逐渐改变国内资本主导中国大宗房地产交易市场的局面。根据世界银行的报告，2018年，国内买家的交易量和交易金额分别为60%和55%，而国外买家的交易量和交易金额分别为40%和45%，与2017年相比，外资活动明显增加。此外，广州、深圳和香港北部五大城市的大宗交易数量高达83%。

目前，国内房地产市场已经企稳，一些城市的写字楼和商业租金甚至出现了下调迹象。为什么外资继续“买入买入”？有业内人士表示，国内房地产市场已经从增量市场转向股票市场，尤其是住宅和商业地产，但这些股票资产价值巨大。易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，与以往的投机行为相比，外资“买买”显示出对中国工业经济发展的乐观态度，预计市场将在2019年下半年复苏，这将有利于这类市场的房地产交易。此外，外商投资此类房地产的限制减少了，投资收益也在增加。

戴德梁行(dtz)华南资本市场主管陈俊如(音译)认为，与北京、上海和广州相比，深圳的外国买家比例远低于其他城市，预计未来几年深圳大宗交易市场的外国机构比例将逐渐增加。

高纬资本(Cushman & Wakefield)大中华区资本市场主管弗朗西斯(Francis)表示:“尽管外国投资者已经投入了大量资金，但他们的弹药并没有用完。今年，外资将成为中国商业地产投资的重要力量。”