深耕珠海布局区域 格力地产慢爬坡

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[摘要]一些证券分析师指出，格力地产的发展非常谨慎，只是以项目公司的模式运作。据上述人士称，“格力地产没有野心，增长也无法判断。”

《时代周刊》记者胡天翔

在格力电气发布年度报告的第二天，隶属于珠海市国资委的格力地产也发布了2018年度报告卡。

4月29日，格力地产股份有限公司(600185.sh，以下简称“格力地产”)发布了2018年业绩报告。期间，公司实现营业收入30.78亿元，同比下降1.65%；上市公司股东应占净利润5.13亿元，同比下降17.89%；房地产业务毛利率为40.34%，同比下降2.07%。格力地产解释说，营业收入的减少主要受项目结转的影响。

自2015年离开格力集团，加入全新的国有平台珠海投资控股有限公司以来，格力地产在房地产领域的发展一直“不温不火”。

一些证券分析师指出，格力地产的发展非常谨慎，只是作为一个项目公司运作。据上述人士称，“格力地产没有野心，增长也无法判断。”

根据财务报告，格力地产仅在珠海、上海和重庆拥有项目，其中总建筑面积为20.76万平方米的上海住宅项目仍在建设中。

报告期内，格力地产在珠海仅拥有27.89万平方米待开发土地，在重庆仅拥有38.8万平方米待开发土地。

据悉，为满足公司生产经营的需要，格力地产已提请股东大会授权公司经理决定并具体实施总额不超过100亿元人民币的土地收购，包括但不限于公开招标、股权收购和项目合作。格力地产在其财务报告中还透露，今年公司将继续拓展新项目，拓宽视野，增加在全国重点城市的布局。

3+2产业模式

2014年2月19日，珠海格力电气宣布，公司实际控制人珠海市国有资产监督管理委员会计划将格力集团持有的格力地产51.94%的股权及其对格力地产的债权转让给珠海市国有资产监督管理委员会新设立的珠海投资控股有限公司。2015年1月13日，格力地产正式脱离格力集团，并入珠海投资控股。

在更换股东后，格力地产收回了土地，但“没有采取什么行动”。2016年5月11日，格力地产以人民币19.65亿元获得上海市松江区四井镇sjsb0003单元10-05号地块。8月26日，格力地产以12.4亿元获得朱国图储备第2016-012号地块；2017年7月4日，格力地产以约7.57亿元的价格从珠海朱国图保护区获得6块地块(编号:2017-31-36)的国有建设用地使用权。11月30日，格力地产以3.6亿元获得珠海市斗门区桥东开发区白角路的一处城市住宅用地和批发零售用地；此后，格力地产没有土地扩张。

一位与格力地产关系密切的业内人士告诉《时代周刊》记者，在土地扩张方面，格力地产经常去各地视察，但他没有拿走没有合适土地的土地。据悉，格力地产目前在重庆、珠海和上海都有项目，土地储备仍相对充足。

不过，一些证券机构认为，目前格力地产仅位于重庆、珠海和上海，公司面临房地产政策调控和行业下行风险。同时，除房地产外，格力提出的五大产业都处于起步阶段，面临着企业转型达不到预期水平的风险。

2014年后，格力地产在发展房地产的同时，先后规划了海洋经济产业、港口经济产业、现代服务业和现代金融业，形成了“3+2”的产业布局。

其中，海洋经济产业包括珠海洪湾中心渔港建设等项目，现代服务业包括物业服务、精品酒店、休闲旅游、文化教育、商业运营等业务，现代金融业包括海控金融、海控小额贷款和上海保理业务。

从这些年的财务报告中不难看出，虽然其他业务的收入贡献在增加，但房地产的比重仍然处于主导地位。

2015年，房地产收入占格力地产业务收入的97.56%，2017年略降至94.82%，2018年进一步降至77.62%。

拓宽融资渠道

房地产业务和非房地产业务的扩张也意味着格力地产需要更多的资金。

根据联合信用评级发布的报告，截至2018年3月底，公司有9个在建房地产项目，分布在珠海、重庆和上海；在建项目计划总投资164.27亿元，其中投资110.95亿元，未来投资53.32亿元。资金来源是自筹和贷款，因此存在一定的资金压力。

根据鹏远信用评级报告，在非房地产业务方面，格力2017年主要推进香洲港综合整治项目和珠海洪湾中心渔港核心区建设，其他项目受政府相关部门合作影响，进展相对缓慢。

鹏远信贷指出，截至2017年底，格力地产非房地产项目总投资为47.92亿元，其中已投资15.05亿元，仍需投资32.87亿元，面临一定的资金压力。

格力地产在财务报告中还表示，除了政策和市场风险，公司的房地产项目开发周期相对较长，建设资金需求较大。此外，公司正处于加速转型升级时期，充足的资金对确保公司各项项目的顺利实施起着重要作用。

为此，格力地产表示，一方面，公司将加快项目开发进度，提高销售收入和付款速度；另一方面，优化项目投资结构，加强各项目资金统筹，拓宽融资渠道。

据《时代周刊》记者了解，格力地产4月29日宣布，为改善公司资本结构，降低融资成本，增强公司防范金融风险的能力，同意提请股东大会授权公司董事会或董事会授权人具体决定发行一种或多种不超过100亿元人民币的债务融资工具，包括但不限于公司债券、中期票据、中长期带权票据、短期融资债券等。

同时，为适应公司产业升级的发展需要，提高资产使用效率，董事会同意根据公司发展需要和市场情况，请求股东大会授权公司经理出售公司(包括其控股公司)持有的资产，累计金额不超过39亿元人民币。