燕郊香河二手房市场冷清

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近日，《中国证券报》记者调查了燕郊、香河等北方三县的楼盘，发现燕郊和香河的一些新商住楼盘在春节前夕继续上涨。然而，与2017年的火爆场面相比，销量仍处于较低水平。根据此前有关部门的规定，两地商品房和住宅楼的首付款比例不应低于50%。然而，为了促进销售，一些房地产有分期付款的现象，个别开发商寻求自然人的帮助或直接预付资金。住宅二手房市场疲软。

有更多的游客

近日，《中国证券报》记者对燕郊房地产市场进行了实地调查，乘坐地铁和公交车到燕郊镇耗时近两个小时。在燕郊镇燕岭路附近的“售楼处街”下车，记者在车站附近被一位拿着传单的阿姨拦住。“看看房子，燕郊和大厂都有，让销售人员告诉你吧。”

走访燕郊的几家中介店发现，每家店都有不同的沙盘模型，但出售的商品大致相同。“沙盘项目已经卖完了。你喜欢哪个盘子？燕郊目前有两三个新的商品房项目在出售。二手房的交易成本太高，不经济。建议您购买新的。”中介店的工作人员说。

记者发现，大多数进店看商品房的人都来自北京。他们在进商店之前没有考虑过买二手房或二手房，很多人都是在销售人员的带领下来到二手房领域的。该镇有数百家房屋中介机构，基本中介机构是焰炟、惠福和阜城等当地开发商项目。

“燕郊房地产市场瞬息万变，二手房出售者的情绪不稳定。当许多业主看到最近房地产市场复苏时，他们想提高以前的上市价格。春节过后，一些业主将上市价格提高了10%。”在燕郊做了多年房地产经纪人的老吴告诉《中国证券报》记者，“最近有很多人看过二手房，能否卖出取决于具体的住房。”

香河县也是北方三县之一，虽然春节假期已经过去，但大多数房地产中介商店仍在休假。“香河地产现在不容易做。外国人买不起普通的房子。全县有两三个商品房项目。在过去的两年里，这项业务只能由当地人来做，许多销售人员已经换了职业。目前，顶级住宅项目的价格不超过1.5万元/平方米，普通商品房的价格约为1万元/平方米。”香河一中销售人员告诉《中国证券报》记者。

2017年当地房地产市场繁荣时，房价飙升至28000元/平方米。当时，数十家中介店聚集在一处房产周围。

有一种“资助”现象

《中国证券报》记者跟随销售人员来到一处商住楼工地。与中介店的少数员工不同，新楼的一些样板间挤满了人，开发商、房地产经纪人和管家挤在一起。一些销售人员拿出手机，向潜在客户发送视频:“今天的人太多了，如果他们再不来，就要走了。”

为了促进销售，上述新建筑出台了不同的优惠政策。一些新建筑可以分期付款，甚至开发商可以找自然人帮忙或直接付款。

以燕郊诸葛店附近的一栋新楼为例，开发商推出了“首付8万元、分期付款”的活动。在支付20000元定金后，开发商可以与开发商签订购房合同，并获得总房价50%的银行住房贷款。对于基金的其余部分，开发商提供自然人与买方签订无息贷款合同。据销售人员称，提供贷款的自然人与开发商签订了一份协议，他可以从中获利。

当记者在春节前夕走访该楼盘时，该销售人员当时说:“马上就要放假了，而这次活动将一直持续到放假。”然而，一个月过去了，这项活动仍在继续。

香河商住楼销售过程中的预付款与燕郊不同。房地产开发商直接参与预付款。“首付只有6万元。其中，3.5万元的存款可以冲抵5万元。剩下的首付款与开发商签订了贷款合同，并在交房前付清。”

诸葛房产搜索的首席分析师陈雷告诉《中国证券报》，开发商预付资金是违法的。如果进行调查，将对购房者不利。北京史静律师事务所创始合伙人王光英律师表示，如果开发商不是贷款合同的主体，他只是帮助介绍借款人，对开发商进行处罚没有直接的法律依据。如果确定这是开发商的预付资金，则绝对禁止。属于变相骗取银行贷款。原来，购房者无力支付首付以获得银行贷款，开发商用预付款来增加杠杆，这就造成了那些没有购买能力的人增加了他们购买商品房的债务，从而埋下了隐患。如果购房者还款有问题，可能会有连锁反应。

香河地区的一些建筑声称已经解除了限购。销售人员对《中国证券报》表示，房地产是开发商与北京一所学校联合开发的配套项目，从幼儿园到高中都可以买到，可以买到普通的房书，也可以避免限购。目前，该项目的销售单价约为12000元/平方米。

存款与销售额的比率仍然很高

“他们中的大多数人投资购买北部三个县的房子。在北京和国茂买房自住和工作的上班族很常见。将来过地铁会更方便。”一些销售人员告诉《中国证券报》记者。

根据壳牌研究院的真实数据，燕郊二手房市场在2018年第三季度触底，11月份市场成交量开始好转，11月份均价开始上涨。2019年1月，燕郊二手房成交量同比增长14.6%，环比下降6.8%。1月份，均价达到18800元/平方米，同比上涨4.9%，同比下跌10.5%。春节假期后两周的数据显示，燕郊二手房成交量有所反弹。

但是，对于二手房交易的具体数量，各大机构有不同的看法。"这是商业秘密，不能泄露."销售人员说。

根据记者获得的二手房交易数据，今年1月份燕郊售出了约100套二手房。业内人士推测，二手房的销售数量少于一手房。一方面，新房的交易过程相对简单，买家更喜欢买新房。另一方面，二手房主要是普通的房子，商业和住宅二手房的比例很低，所以外国人不能购买普通的房子。

中国白城住宅库存数据显示，截至2018年底，燕郊的库存为75万平方米，同比下降23%；香河138万平方米，同比下降15%；大厂面积63万平方米，同比下降7%。按照100平方米/台计算，北方三县的库存总量约为3万台。

截至2018年底，燕郊的存款销售比率为23.7个月，同比下降51%；香河40.4个月，同比增长14%；大厂34.7个月，同比增长2%。

陈雷说，通常在10个月左右的时间里进行储存和出售会更安全，10个月之后有必要进行一定程度的储备。

“毕竟，这只是一个小镇，你可以在15分钟内开车穿过燕郊。未来如何发展取决于政策法规。”经纪人老吴告诉《中国证券报》记者。陈雷表示，通州定位为北京的副中心后，许多产业将随之转移，通州及周边地区的产业将会更快发展。预计其整体住宅物业将进一步加强。北方三县的高存贷比是由于目前调控的影响。如果解除购买限制，相关需求仍将存在。