流量依赖：留恋不如再见

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在过去的两年里，对房地产投资、商品房销售和销售面积进行预测的专家越来越少。这并不是说预测完全没有意义。例如，房地产投资趋势对于判断固定资产投资乃至gdp的运行趋势具有重要的参考价值。又如，如果今年全国销售额能保持15万亿元，至少说明市场容量仍然很大，这使人们信心大增。

我国的商品房销售和销售面积都无法与整个欧盟相比。这就是强大的交通经济。这些年一路跑来，不可避免地给人一种房地产可以继续增长的错觉。所有员工都持有这种期望，并传达这种期望。就像，多年来，房价一直走在上涨的轨道上，买房总是对的。不买房子我们该怎么办？不会发生其他事情。

市场足够大，每个人都可以赚钱，没有它谁也活不下去。这个行业真是一头牛。在房地产市场的黄金时代，投资者占了很大的比重，自2016年10月以来，各大城市纷纷封杀投资者，但全国的总销量和总面积仍创造了历史纪录，上市公司也取得了最好的业绩。

这样的市场是一个流动经济的市场，它将在很长一段时间后形成依赖性。我个人称之为流动依赖。

交通经济是周期性的吗？恐怕有。房地产市场具有人口红利，快速城市化阶段给房地产带来了历史性的发展机遇。从1998年到2008年，20年期房地产市场红利在全球主要经济体中是罕见的。因此，我们的龙头企业年销售额可以达到7800亿元，而1万亿元不是神话。

流动经济的特征之一是咸和有利可图。大河上涨，小河满了。自住房市场化以来，虽然有少数房地产企业倒闭，但它们通常是由致命的错误或贪婪造成的。你看不到中国房企的人口数量惊人，从7000亿到230亿不等，而且他们都生活得很好。

在这种情况下，没有人愿意在产品创新上大量投资。无论如何，生产的产品要么销售一空(房子就像白菜)，要么经过几轮营销推广，销售890%。谁还在努力进行产品创新？市场并没有给极少数生产产品的人以应有的积极激励。

相反，生产出好产品的企业经不起交通的诱惑。例如，星河湾房地产，客观地说，其住宅产品是优秀的。然而，当它全面扩张时，质量问题立即出现。这种缓慢的周转和以产品为导向的企业根本不适合追求规模。

交通经济的另一个特点是描述商业模式。所谓的商业模式是讲故事。创办企业，告诉投资者；如果你想首次公开募股，告诉资本市场。这个风口和那个风口都是这种模式。归根结底，就是要找到拥有庞大基础的消费者的流量、粉丝或终端。

这么多年来，中国的房地产开发企业都没有资格谈论商业模式。它只不过是购买土地、建造房屋和出售房屋。万通尝试了美国模式，发现没有复制的可能。后来，有几家企业探索了房地产基金的模式，只是一小步一小步地尝试。越秀房托一直很努力。

交通不仅仅取决于房地产。中国经济已经从高速增长转向高质量发展，国内生产总值略有下降，这是正常的。然而，一些专家的想法仍然是与人口密不可分的，这还不足以让第二个孩子离开。还建议鼓励和奖励生育。本质上，它回到了人口红利的老路，这是一种流动经济模式。但是高质量的发展绝不等同于回报的人口红利模式。

流量模式在互联网和科技行业也很流行。莫比克、奥弗和品多多都是。网络自行车确实是站在了交通的大出口，但不幸的是，利润是遥远的，它不能支持和已经关闭。品多多在三年内创造了神奇的上市速度，gmv增长了几倍，但其平台上的产品暂时无法摆脱低质量甚至劣质的标签。

日前，以一款知名品牌手机为例，我认为智能手机市场在过去几年的快速增长也是交通经济的一种表现。但是这个循环奖金已经敲响了晚钟。事实上，我不是在批评它的产品，而是善意地提醒，过去的成功可能不是通向未来的栈桥，所以不要错过过去的红利，而是寻找新的周期。当然，真正优秀的创新产品可以经历这个周期。

交通经济没有好坏之分，敏锐地意识到商机能赢得投资回报是合理合法的。但一切都有自己的规则，经济有一个周期，流动红利也是如此。正如一些药物会形成生理依赖一样，过去20年房地产开发的巨大红利已经导致产业链中的许多主体聚集身体依赖。但是没有人(机构)会承认他们有依赖性，更不用说治疗了，尽管理性的人明白梦并不等于现实。

没有人想快乐地走出舒适区。如果印钞能提高国内生产总值，印刷就足够了。今年的《政府工作报告》并没有直接写“住而不投机”的字样，所以有人幻想着调控应该放轻松。它的核心是回到齐飞的数量和价格时代，在那里企业闭着眼睛赚钱，投资者购买公寓和坐下来等。因此，在两会期间，住房和城乡建设部部长王不得不站出来重申五个坚持。

国家统计局局长纪宁哲表示，2017年中国中等收入人口超过4亿，2018年仍在增长。这是世界上所有经济体和大型企业的流口水人数。这是交通经济的基石。然而，无论是房地产、电子商务平台、网络自行车还是智能手机，你都必须承认，在我们看不到的地方，有一种“周期性规律”在偷偷摸摸。例如，当时的手机、诺基亚和黑莓都很自豪，但如果它们不是，它们就消失了；如果它们正在消亡，它们就会消亡，更不用说你目前的产品实力不如别人了。