廉租房市场升温

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今年以来，房地产企业已经放缓了长期租赁公寓的整体布局。最近，许多房地产企业计划剥离长期出租公寓业务。此外，今年房屋租赁企业专项债务明显降温。在长期租赁企业资金链断裂、“迅雷”、开发项目租赁融资等混乱之后，长期租赁融资市场进入理性期，降温趋势明显。与此同时，政府对租赁市场的支持有增无减，从减税、加快租赁土地转让、增加人才租赁市场的供给等方面。，而面向低收入人群的廉租房产品越来越受欢迎。

剥离长期租赁业务

施琅绿色集团(港股00106)最近宣布，计划在2019年将其非房地产开发相关业务剥离给控股集团，包括长期租赁公寓、物业管理和设计。该公司表示，剥离长期租赁公寓等亏损业务将有助于提高公司的盈利能力，精简业务，专注于绿色科技房地产开发的核心业务，释放空差异化产品的核心竞争力溢价，提升股东价值。

施琅格林集团自2016年开始涉足长期租赁公寓，2017年有15，000套长期租赁公寓，2018年超过40，000套公寓。然而，长期租赁业务总是处于亏损状态。数据显示，2017年，该公司的长期租赁公寓业务在扣除税款和非经常性项目前共亏损4430.9万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。

施琅董事长田明在2018年业绩会上表示，公司的长期租赁业务主要采用“二房东”模式，向商户出租，装修后出租，以获得租金差价和增值服务收入。长期出租公寓业务需要培育，回报周期长。预计长期租赁公寓在2019年和2020年仍将亏损，且亏损将随着公司规模的扩大而逐年增加。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国证券报》采访时表示，长期租赁企业面临的三个主要问题是融资期限长、盈利能力差和难以获得住房。习惯了高周转率的商品房开发项目，许多开发商发现很难接受长期租赁经营模式。在经历了持续亏损后，许多企业剥离长期租赁项目是可以理解的。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师杨表示，从现有的长期租赁经营模式来看，分散式公寓经营中的“二房东”模式占了很大比例。这种长期租赁房屋主要是存量房屋。经营者从房主那里得到房子，进行简单的装修，然后以单间或整间出租。第二，整个商业办公楼都是租来的，租期大约是10年，整个办公楼装修后都是租出去的。其中一部分是资产密集型业务，通过购买租赁土地安排长期租赁项目。

据业内人士透露，私人住宅装修后的长期租赁产品可能导致房屋甲醛超标和租赁市场价格上涨。租用和翻新商业办公楼需要面对消防等问题；然而，拿土地来建造新的长期出租房屋将面临更大的财政压力。

杨表示，2019年第一季度末，楼市走出了小阳春市场，但房地产行业仍处于下行通道。随着债务偿还高峰期的到来，房企面临巨大的财务压力，剥离长期租赁业务可以缓解财务压力。

融资更加困难

在经历了长期租赁企业资金中断、叠加的房企普遍面临融资可能进一步收紧等一系列问题后，房企长期租赁项目的融资布局已经冷却下来。根据诸葛的购房统计，今年房屋租赁企业的专项债务明显降温，长期租赁房屋的融资总体上进入了一个理性时期。

2017 -2018年，长期租赁住房项目开始兴起，许多企业通过融资长期租赁住房项目间接解决了开发项目资金短缺等问题。根据嘉里的研究报告，2019年5月17日，中国保监会网站发布文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资。在这种情况下，信托贷款余额在3月份短暂反弹后，5月份再次下降。6月13日，中国保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出，金融开放应进一步扩大，但应阻止房地产投资。这表明未来房地产监管不会放松，融资可能会进一步收紧。

值得注意的是，对租赁市场的支持正在增加。2019年5月，财政部和住房和城乡建设部相继出台政策，加大对租赁市场的支持力度。财政部下发文件，公共租赁住房两年内免征城市土地使用税和房产税。住房和城乡建设部发布了一份文件，指出拥有大量人口流入的大中城市应有效增加公共租赁住房的供应。

此外，近期对租赁市场的政策支持进一步加强，许多地区都明确提出要增加出租住宅用地的供应。根据中原地产的监测，北京、上海、广州、深圳、杭州和成都等十多个城市的租赁土地供应已经加快。北京、上海和其他热门城市已经出售了超过500万平方米的租赁土地。其中，北京预计到2021年将提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。预计2021年成都将有151万套出租房。

杨强调，供应方的努力将有助于企业降低经营成本。总体而言，对长期租赁公寓的需求相当大。然而，初始投资巨大、回报周期长的客观因素决定了企业的进入门槛。长期出租公寓需要精耕细作，考验企业的经营能力。

廉租房产品备受关注

与年轻白领的长期租赁公寓不同，廉租房市场最近逐渐兴起。

2018年5月，杭州市颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，对蓝领公寓进行了多方面的规范；同年6月，北京市颁布了《关于发展员工租赁宿舍的意见(试行)》，并制定了消防安全规定。此后，蓝领公寓市场逐渐活跃起来。

《中国证券报》记者的一项调查发现，一年后，许多涉及蓝领公寓产品的企业纷纷登陆。以魔方生活服务集团旗下品牌9号楼的公寓为例。产品主要面向员工和其他基层人员，目前在北京、上海和广州等8个城市运营。根据企业需要，您可以为多人定制住宿条件。

以北京酒仙桥区9号楼的公寓为例，一间四人房的床位费约为1000元/张。蓝领公寓以北京电机总厂旧办公楼和综合楼为基础。租用宿舍时，只要求员工承担水电费用，其余费用由公司承担。

魔方生活服务集团副总裁兼企业公寓首席执行官李良在接受《中国证券报》采访时表示，城市的快速发展离不开服务业人才的支持。企业解决员工住宿问题的传统方式有两种，一种是建造自己的宿舍；二是将住宅楼改造成宿舍。自建宿舍成本高，同时存在消防、卫生等诸多隐患。发展蓝领公寓业务，实施酒店式管理，不仅可以帮助企业降低劳动力成本，合理配置社会租赁资源，还可以提高生活质量。由于居民人数众多，从项目立项到前期准备，再到后期运营管理，蓝领公寓比普通的长期租赁公寓有更高的要求。

杨说，廉租房产品是租赁市场的一大空白。对于房地产企业来说，我们应该开发更多的廉租房，配以低档和长租公寓，以满足更多中低收入群体的租房需求。当然，我们也需要更多的政策支持。例如。制定税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人向中低收入人群出租房屋，完善房屋租赁立法，规定业主在租赁期内不得随意提高租金。北京此前曾表示，将加快集体建设用地的转让，并建造出租的集体宿舍。