85家房企去年融资1.2万亿元 开发商开年密集融资输血

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销售增长放缓，市场调整期尚未过去，住房企业的资金需求仍未减少。

据不完全统计，2018年85家典型房企融资总额为11，920亿元，同比下降11.09%。据中原地产研究中心统计，自2019年初以来，房地产企业集中发布融资计划，总额达800亿元，融资进入高峰期。

中原地产首席分析师张大伟表示，自去年11月以来，房企融资困难在最困难时期略有缓解，市场上再次出现公司债券利率低于4%的融资现象。

另一位分析师向《证券日报》表示，2018年，房地产企业难以从销售中筹集资金，一些企业仍有到期债务，因此原杠杆减让计划的实施并不像预期的那样。相反，他们更喜欢融资和输血。然而，由于政策限制，年度融资额度并未同比大幅增加。

60%的住房企业增加了融资

从以上数据可以看出，2018年，85家典型房地产企业的融资额度下降。

嘉里房地产研究认为，原因在于，一方面是下半年海外债务政策的限制造成的，住房企业海外债务发行量大幅下降，导致下半年融资额同比下降29.4%，而上半年住房企业融资总额同比增长11.1%；另一方面，恒大去年同期引进了大量战略投资者融资，凯撒发行了大量海外债券进行债务重组。剔除恒大和凯撒的影响，2018年85家典型房地产企业融资总额为11，575亿元，同比增长0.7%，但增速较2017年进一步回落。

嘉里表示，从单个企业的角度来看，2018年，超过60%的住房企业融资总额同比增长。其中，45%的房企融资增幅超过50%。一方面是因为2018年上市公司增多，郑融、美的、红阳等公司上市后融资有了很大突破；另一方面，在市场疲软的情况下，中海、中粮、越秀等国有企业的融资优势突出，融资金额也在快速增长。2018年，融资超过100亿元的企业有42家，同比增长7家，主要是龙头房地产企业和快速扩张的房地产企业。然而，值得注意的是，2018年没有企业融资额超过1000亿元，而2017年有4家企业。

此外，根据对85家典型房企债券融资的监测，2018年房企新增融资成本为6.4%，比2017年增长0.17个百分点。其中，国内债券平均成本为5.75%，略高于2017年；海外债券平均成本为7.08%，比2017年全年高出0.32个百分点，主要是因为2018年5月，国家发改委和财政部出台相关政策，限制只能用于偿还旧债的海外债券的使用。政策出台后，海外债券融资成本从上半年的6.09%上升到下半年的8.60%。

从单个企业的融资成本来看，与2017年全年相比，86.0%的房企融资成本有所增加，44%的房企融资成本增加了1个百分点以上，其中大部分是扩张型中小房企。

“2018年，房地产公司尝试了几乎所有融资工具，但筹集的资金仍不如预期。”一家房地产企业的高管告诉记者，虽然许多企业在年初喊出了降低杠杆率的口号，但实际上很难实施。

年初集中融资

巧合的是，2019年初，开发商开始大力抛出融资计划。据中原地产研究中心统计，1月份以来，房企融资数据持续大规模扩张，半个月内抛出800亿元融资计划。

张大伟表示，总体而言，近几个月来房地产企业的财务状况有所缓解。从融资难的角度来看，大部分住宅企业的融资成本虽然仍处于较高水平，但最近一直保持稳定。但是，在全社会资本成本相对稳定的情况下，房地产企业的融资成本并没有显著增加，而龙头住宅企业的公司债券融资成本一般在4%至5%之间。

对此，克里认为，虽然近期房企融资有所回升，但融资成本仍处于较高水平，大多数企业的融资成本仍在上升，预计未来一段时间仍将保持较高水平。

未来，在政府大力发展租赁住房和大力推进资产证券化的背景下，资产证券化和与住房租赁相关的专项债券也将是企业融资的突破口。一些有利的住房企业受益于最近的政策，可以通过发行公司债券增加现金流。此外，随着表内融资的收紧，住房企业加强了与金融机构的合作，以扩大企业的融资渠道。