孙宏斌再出手 这回收购的是泛海项目

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125亿元

泛海控股计划将北京泛海国际住宅区1号地块和上海董家渡项目转让给融创地产，总对价为148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，债务抵销23.34亿元。

融创又开枪了！这一次，这个热衷于“江湖救急”的孙宏斌所属房地产企业，在北京和上海赢得了泛海控股的两个房地产项目。

1月21日，泛海控股宣布拟通过转让项目公司股权的方式，将北京泛海国际住宅区1号地块和上海董家渡项目以约148.87亿元人民币(含抵减债务)的价格转让给融创地产。

在销售增长缓慢、房企融资困难、债务偿还压力沉重的背景下，远洋控股的举动被市场视为撤资。远洋控股还表示，如果交易顺利实施，公司的债务规模将会减少，大量现金将会返还，这可以有效缓解公司的现金流压力。

返还资金超过125亿元

根据公告，1月20日，泛海控股的控股子公司武汉中央商务区有限公司与融创地产签署了一份协议，在剥离部分资产给融创地产后，拟转让泛海建设100%的股权。此次交易中，融创将支付总对价148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，债务冲抵23.34亿元。交易完成后，由融创地产控股、开发和运营的上海东佳都项目和北京东佳都国际居住区1号地块项目。

根据融创中国的公告，北京远洋国际项目第一地块位于北京市朝阳区的核心。项目总面积约75，200平方米，总建筑面积约668，500平方米；上海董家渡项目位于上海黄浦区核心，总面积约12.03万平方米，总建筑面积约62.8万平方米，主要用于住宅和商业开发。截至1月21日，北京远洋国际项目1号地块刚刚开工建设，尚未出售；上海的董家渡项目大部分还没有建成。

值得注意的是，董家渡项目曾在2002年被海洋控股公司以相当于零成本的价格收购。由于海洋控股公司当时获得的是“荒地”，而不是“干净的土地”，因此不得不承担其地块的拆迁工作。然而，海洋控股公司董家渡项目的拆除进度一直很慢。2015年上半年，只有10号地块初步完成拆迁任务，2015年11月21日，上海远洋国际居住区一期工程启动；此外，12号和14号地块的拆迁工作仍未完成。

为什么远洋控股选择在此时出售上述资产？对此，远洋控股在公告中解释说，“为上市公司创造一个更安全、更好的平台，优化公司的业务布局。”据公司介绍，近年来，由于房地产调控政策的影响，公司所属房地产项目，特别是北京和上海的房地产项目，其价值释放速度有所放缓，公司资本周转率下降，流动性不足阻碍了公司战略转型的深入推进。面对不断变化的内外部环境，公司需要更深层次、持续地调整和优化产业结构和资产负债结构。

经济压力下的“断臂求生”？

数据显示，自2014年以来，远洋控股实施了“金融+房地产+投资”的战略转型理念。收入方面，公司房地产业务收入占比逐年下降，从2016年的75.17%降至2017年的48.92%，2018年上半年进一步降至22.4%左右。

然而，远洋控股的债务压力并没有显著改善。风能数据显示，2016年、2017年和2018年前三个季度，剔除预收账款后，远洋控股的资产负债率分别为82.95%、84.72%和82.14%。

在过去的两年里，海洋控股公司真的“人手不足”。根据上海证券交易所的数据，仅在2018年到期的远洋控股公司的债券就有40亿元，而且它还面临着债券转售的压力。以远洋控股“15泛控01”债券转卖结果为例，债券发行规模为15亿元，2018年末转卖金额约为14.11亿元，占转卖金额的94%。

2019年，泛海控股还将有一笔15.9亿元的债券到期，两笔总规模为35亿元的债券“16盘控01”和“16盘控02”即将进入转卖期。其中，“16环球控01”已发布转售公告，回购债券的赎回日期为3月7日。

较高的债务比率和集中的债务期限给海洋控股带来了一些财务压力。从2018年8月底到9月，远洋控股一口气发行了三只债券，融资总额约为69亿元人民币。截至2018年9月30日，远洋控股的短期贷款为172亿元，同比增长90%；应付短期融资32.6亿元；一年内到期的非流动负债为334亿元。同期，远洋控股的现金及现金等价物余额约为178.4亿元。

由远洋控股公司转让的远洋建筑(在剥离一些资产后)不仅负债累累，而且盈利能力平平。2018年前11个月，海洋建设的营业收入约为5010万元，净亏损为1020万元。截至2018年11月30日，海洋建设的总资产约为445.8亿元，总负债为356.2亿元。分析师表示，远洋控股在北京和上海出售了两个项目，或者一方面，由于相关项目开发投资巨大，公司的资本成本难以承受；另一方面，通过出售，可以缓解公司资金压力，收回资金。

泛海控股认为，如果上述交易顺利实施，公司的资产负债结构将得到大幅改善，公司的负债规模将会缩小，大量现金将会返还，有效缓解公司的现金流压力，提高公司的财务稳定性。

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