昆山：外地人买房靠“包装”社保获取资格越来越难

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每天有110列高速列车，中国第一条省际地铁的开通，使得上海到江苏昆山的交通极为便利。对于许多“上海漂泊者”来说，为了避免上海的高房价，他们不得不选择被称为上海“后花园”的昆山。事实上，在严格的控制下，昆山也出台了限购政策，即外国人在昆山买房必须提供缴纳社保或个人所得税的证明。那么，昆山房地产市场的现状如何？有多少在上海工作、住在昆山的“上海漂泊者”买了自己的房子？近日，国家商报记者走访昆山房地产市场，采访了一些“上海漂泊者”。

被称为上海“后花园”的昆山市受上海的溢出效应影响，一直是上海周边购房者的首选。2016年3月，上海市对限购政策进行了升级，将限购期限从购买之日起前3年的2年缴纳社会保障税或个人所得税调整为连续5年缴纳社会保障税或个人所得税。

根据益居研究所的数据，在上海上调限购政策的当月，昆山的商品房成交量达到112万平方米，年成交量为593万平方米，创历史纪录。然而，美好的时光并没有持续很久。那一年，苏州相继出台和升级限购政策，昆山楼市也出现了大幅好转。月平均交易量从2016年的49.4万平方米大幅下降至2017年的20.4万平方米；2018年，营业额略有增长，达到21.3万平方米，但仍是六年来的第二低。

营业额大幅缩水，让开发商和中介机构日子不好过。在过去两年的昆山楼市中，通过“打包”社保获得购房资格、突破限购限制一直是一个公开的秘密。然而，近日《全国商报》记者走访昆山楼市时发现，尽管个别开发商和中介机构仍声称有资格通过打包社保购买住房，但难度越来越大。

“打包”社保还能获得购房资格吗？

从上海虹桥火车站乘高铁到昆山南站只需17分钟，每天有110多趟高铁，远远超过嘉兴和上海周边其他地方。此外，正在建设中的苏州轨道交通1号线将与上海地铁11号线无缝衔接，使两地跳出一小时的生命周期，在城市化道路上越走越近。

昆山交通便利，配套设施完善，经济发达，常年位居全国百强县之首，一直是“上海漂移”买家的首选。

1月22日上午，国家商报记者来到昆山南站，看到附近的建筑工地上有很多塔吊。从昆山南站北出口，沿创业路向东走5分钟，就到了“中创商务中心”项目的营销中心。

“我们还没有打开市场，还没有价格。”一位房地产顾问告诉记者。当记者问及外国户籍者是否可以买房时，这位房产顾问说:“目前昆山限购，外国户籍者必须缴纳一年的社保才能买房。然而，我们的项目是一个商业项目，有商店、办公楼和阁楼公寓。如果您购买我们的阁楼公寓，它将不受购买限制政策的影响。”

从中创商业中心出发，沿黄河路向北走5分钟，然后来到“凯旋门”项目营销中心。记者发现，在这个巨大的营销中心，除了记者和两名物业顾问外，没有其他买家。

“我们的项目处于后期阶段，平均价格为18000元/平方米。目前一、二层只有几套房子，价格约为17000元/平方米。”一位房产顾问告诉记者:“外国户籍目前受到限制，需要缴纳一年的社保。”

“昆山有人才住房政策。如果引进人才，你能在这里买房吗？”对于记者的提问，物业顾问表示:“如果引进人才，你还需要在昆山本地工作，并缴纳一个月的社保才能买房。”

当记者问他是否可以通过“打包”社保的方式获得购房资格时，这位房产顾问说他“不清楚”。

尽管上述房产顾问没有明确说明他是否可以通过社会保障打包获得购房资格，但附近一家房地产机构的几名员工告诉《国家商报》，他可以通过社会保障打包获得购房资格。

"只要你愿意花钱，社会保障是可以做到的."中介公司的员工告诉记者:“如果你自己办理社保，需要5000元的手续费，大概要2到3次。当然，你也可以委托我们找个人帮你打包，大概1万元左右，不到2万元。”

然而，在昆山花桥镇，当记者走访几家中介机构时，他们得到了完全不同的答案。

“我听说国家社会保障网一月份就开始了，现在不应该包社保买房了。”花桥镇湖滨大道上几家中介公司的员工不确定地告诉记者。在通过电话询问了“专业人士”后，上述中介机构无一例外地告诉记者:“你不可能通过社保打包获得购房资格。”

首付款分期付款可以变相突破购买限制吗？

“我们曾经有很多像你这样的客户，在上海工作，在上海缴纳社保，打包社保后在华侨城买房。”华侨城中介公司的一名员工告诉《商业日报》:“但现在，在这种情况下，你不能买二手房。”除非你停止上海的社保，在昆山缴纳社保才能获得购房资格。”

在中介公司的员工看来，虽然他们很难通过打包社会保障帮助购房者获得购房资格，但拥有大企业的开发商有能力通过打包社会保障帮助购房者获得购房资格来出售房屋。

“我建议你去看看新房子。”中介告诉记者。

在华侨城绿地大道稷山路附近的一处房产旁边，一些中介经纪人在路边“拉顾客”

随后，中介公司的工作人员带记者来到位于格林兰大道与赵雪路交叉口的“佳宝梦悦”项目营销中心。该项目为一房一价，均价约为23000元/平方米，物业费为2.35元/平方米/月一位地产顾问记者介绍了项目的位置和规划。

虽然这是一个工作日，但在以前的行业里，还是有不少人在看房子。据记者观察，在不到一个小时的时间里，就有十多组顾客前来看房。

当《国家商报》的记者问一个外国户籍的人是否可以买房时，这位房产顾问说他可以通过打包社保获得购房资格。

“我还听说通过社保打包买房很难获得资格，但我还没有收到正式通知。”该物业顾问告诉记者:“但你要向中介支付2万元的中介费，我们也在找中介。”

随后，物业顾问推荐了一套位于五楼的两居室公寓，面积87平方米，总价约192万元。如果你买了第一套房，首付是30%，目前的贷款利率上升30%。"

虽然房产顾问说他可以通过社保机构获得购房资格，但他建议记者分期支付首付款。

“也就是说，在签署认购协议的当天支付20%的首付款。如果你的社保一年后能被批准并有资格买房，那就先付剩下的10%的首付，然后再签购房合同。”与此同时，该物业顾问告诉记者，首笔置业贷款的利率已经上升了30%，这个利率已经很高了，如果贷款利率在一年后下降，签署合约会“更具成本效益”。

当记者问及是否可以通过社保打包确认购房资格时，上述房产顾问表示:“如果当时社保审核没有通过，我们将退还已经支付给你的20%的首付款。”

官员:外国人在苏州买房必须缴纳社保

在接受《国家商报》采访时，许多市场分析师表示，上海目前的房价相对较高，限购政策也很严格。一些需要买房或没有资格买房的人会选择在昆山和上海周边的其他城市买房。尽管购房者有购房需求，开发商有卖房意愿，但由于昆山限购政策，供需双方无法达成交易，这也导致了各种混乱，如非法社保机构和分期首付款等。

“一方面，它是上海与苏州之间的地铁连接的有利因素，而配套设施相对成熟的昆山，在上海周边购房方面具有优势。另一方面，在目前楼市低迷的情况下，开发商不会放弃社会保障和分期首付款的营销机会。”易居研究中心的研究主任严跃进告诉记者。不过，他也提醒，上述交易能否最终达成存在很大的不确定性，这很容易导致购房纠纷。

《国家商报》记者注意到，去年8月，苏州针对楼市混乱展开了为期4个月的专项整治行动；今年1月12日，苏州市再次下发文件，连续四个月对楼市混乱进行专项整治。回避限购政策的红顶中介和灰色产业链等混乱是这场运动的焦点。

“目前，我们的政策是在购买之日前两年内提供苏州市一年的社会保险或个人所得税的缴费证明原件。”昆山房地产交易中心的工作人员在接受《国家商报》采访时说:“如果你在昆山买房，你必须在苏州缴纳社保。”