房地产行业 投资增速好于预期 拿地销售有所回暖

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西南证券胡华如

根据统计局发布的行业数据，2018年房地产开发投资为120264亿元，同比增长9.5%(1月至11月增速下降0.2个百分点)。

首先，发展投资的增长率好于预期

尽管房地产开发投资增速下降缓慢，但仍高于此前的市场预期。2018年全年，房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，1-11月增速下降0.2个百分点，同比增长2.5个百分点。其中，住房投资累计85192亿元，同比增长13.4%，增速比上年下降0.2个百分点，增长4个百分点。12月，房地产开发月投资10181亿元，同比增长8.2%，同比下降1.1个百分点。其中，住宅投资7165亿元，同比增长10.6%，增速下降2.0个百分点。我们认为，投资的强劲增长主要是由于土地购置费和新开工建设的大力支持。由于融资环境出现松动迹象，即使考虑到土地购置费下降，我们也不必对2019年的投资数据过于悲观，预计增长率在5-6%之间(核心原因是建筑面积保持高增长)。

二是新的建设和建设继续加强

2018年，征地面积2.9142亿平方米，同比增长14.2%，同比下降0.1个百分点，同比下降1.6个百分点；土地成交价格16102亿元，同比增长18.0%，同比下降2.2个百分点，同比下降31.4个百分点。12月份，单月征地面积3816万平方米，同比增长13.9%，比上年增长5.8个百分点。自8月份以来，征地面积单月增长率明显下降，但12月份明显回升。大多数房企认为年底是土地收购的好时机，他们对明年收购土地表现出更积极的意愿。新的建设和施工继续加强。2018年，新建住房209342万平方米，增长17.2%；建筑面积822.3万立方米，增长5.2%。

第三，销售额继续上升

月度销售面积停止下降并出现反弹，而销售额继续上升。2018年，商品房销售面积171654万平方米，同比增长1.3%，下降6.4个百分点。商品房销售149973亿元，同比增长12.2%，同比下降1.5个百分点。销售领域增速放缓，销售增速略有回升。12月份，单月商品房销售面积2.305亿平方米，同比增长0.9%，止跌回升；商品房销售20465亿元，同比增长12.3%，增速继续加快。

四.投资建议

在市值指数持续反弹后，房地产相对收益不大，在指数回归下行通道后，房地产相对收益再次凸显。我们对领先的房地产企业持乐观态度，未来房地产企业的差异化和一体化将进一步加强。我们推荐万科甲、保利地产、招商局蛇口、融创中国、碧桂园等。

风险警告。房地产调控政策风险、行业信贷紧缩风险等。