“按套内面积交易”刷屏 公摊玩“猫腻”难度大了

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一个非常专业的通知着火了。

最近，住房和城乡建设部发布公告，要求对住房和城乡建设领域的38个强制性项目建设法规全文进行公开咨询，其中包括《城乡供水工程规范》。其中，《住宅工程规范(征求意见稿)》中提出了“住宅建筑应当按使用面积交易”。有一段时间，“根据内部区域交易”被刷。

对此，中国建筑科学研究院股份有限公司相关负责人在接受媒体采访时表示，“住宅应当以使用面积交易”条款的提出，主要是从技术角度规范住宅建筑面积的计算规则。目前，我国住宅面积的计算方法主要采用建筑面积或室内建筑面积。为提高我国工程建设标准与国际惯例的一致性，住宅交易面积拟按征求意见稿中的室内使用面积计算。一方面，这可以解决室内建筑面积相同但家庭使用面积不同的问题；另一方面，有利于解决家庭使用区域不透明的问题。

“虽然这个标准目前还没有完全落地，或者是否已经落地还有待最后确定，但可以预计，基于套房使用面积的定价方法将是一个明确的方向。”58住房研究所首席分析师张博告诉《证券日报》记者。

具体来说，张博认为用这种计算方法来交易会相对更公平。由于泳池区本身的透明度不高，此举有利于防止一些项目篡改泳池区和侵犯买家的利益；其次，这种计算方法有利于促进建筑设计的优化，使住宅企业更加重视如何做好产品设计，从而更好地满足买家的需求。

"游泳池的面积不要尽可能小。"中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》，共享面积不包括在面积价格中，这意味着开发商也可以提高套房的单价。此外，如果开发商过度挤压公共泳池，将导致社区质量下降，包括走廊、俱乐部和大堂等公共区域的缩小。

张博提醒说，目前“住宅建筑应按使用面积交易”只是一个公开征求意见的工程建设规范，还需要一段时间才能正式落地。但是，购房者应该对目前情况下的公摊面积有一个清晰的认识，需要了解不同等级项目和不同类型房屋之间合理的公摊比例差异。一般来说，高档建筑的分摊率会高于中低端建筑，而高层建筑的分摊率由于电梯匹配因素会高于多层建筑，所以不要过分追求低分摊率。