公摊“健在” 技术规范求解市场乱象

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"住宅楼应该在可用面积内交易."住房和城乡建设部发布的住宅项目技术规范草案一经出台，就引起了媒体和行业的强烈反响。2月24日，意见稿起草人回应称，新规定主要是从技术角度考虑规范居住面积的计算规则。同时，据业内专家分析，分摊面积算法在具体操作中容易造成价格假象，这已经成为开发商兜售的一个噱头，但对实际房价影响不大。

不透明的泳池区域引发争议

住房和城乡建设部最近公布的《住房工程规范(征求意见稿)》第二部分第2.4.6条(以下简称《住房规范》)指出，“住宅应当以使用面积交易”。据报道，这是住房和城乡建设部第一次在正式文件中明确表示，住房应该由内部地区进行交易。

2月24日，北京商报记者今天走访了“我爱我家”、“链家”等多家中介机构的门店，了解到目前北京大部分住宅都是按住宅建筑面积销售的，包括套内建筑面积和分摊面积。

至于共用面积占总建筑面积的比例，我喜欢我家的销售人员说共用面积一般占总建筑面积的15%。例如，如果您购买了一栋100平方米的房子，且共享面积为15平方米，则实际内部建筑面积为85平方米。

但是，连锁销售人员没有给出明确的数据，并表示由于不同建筑的建筑规格不同，共用面积占总建筑面积的比例也不同。“板楼和塔楼的计算是不同的，但在任何情况下，操作都是根据房间的面积来标准化的。”售货员说。

据了解，我国现行的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套(单元)定价，也可以按建成区或建成区定价。《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积分为套内建筑面积和共有建筑面积，套内建筑面积为独立产权，共有建筑面积为共有产权。

新华社指出，大部分国际公认的房屋交易定价单位都是“你所见即所得”，但在中国以前没有统一的规定，但在实践中，建筑面积一般用于定价，也没有法律法规明确限制“共有面积”。业内一些专家认为，共有面积是房地产市场中“最不透明的指标”，这导致了房屋销售和服务费的纠纷。

从技术角度进行标准化

据了解，按套内建筑面积计价在北京已经实施了近16年。2003年12月1日开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》明确规定，预售商品房应按套内建筑面积计价。在2008年的修订中，进一步明确了新建商品房转让应按套内建筑面积计价。

与此同时，北京市住房和城乡建设委员会和市工商行政管理局公布了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房买卖合同》的示范文本，其中不仅要求开发商明确规定每套房屋的建筑面积和套内建筑面积，还要求在定价条款中分别按照建筑面积和套内建筑面积标明两种销售条件下的房屋单价和总价。

据报道，说明套内面积不仅可以让买家更清楚的知道套内面积有多大，还可以通过建筑面积与套内面积的差值来计算分摊面积，从而防止开发商篡改分摊面积，保护买家的权益。

作为本意见草案的起草人，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人2月24日在接受新华社采访时指出，“住宅应当以使用面积交易”条款的提出，主要是从技术角度规范住宅建筑面积的计算规则。

负责人表示，第一步是解决内部建筑面积相同，但居民使用不同面积的问题。二是解决家庭面积不透明的问题。根据套房的可用面积计算，居民可以很容易地自己测量，并认识到“你看到的就是你得到的”。根据内部建筑面积，没有专业支持很难做到。可以说，从技术角度来看，在一定程度上保护消费者权益是有益的。

对房价的影响有限

在参观期间，连锁店的销售人员向记者透露，今后即使只按室内面积计算价格，开发商也可能提高单位面积价格，以使总价变化不大，确保自身利益不受损害。

事实上，北京的新房屋合同中总是有“两个区域”，即建筑面积和室内面积。业内专家还指出，这两个领域只是不同的计算指标，不会带来总购买成本的变化。由于该套房的价格是在拍卖项目出售前按照“一房一价”申请预售证书后敲定的。此后，根据两种定价方法计算的总价将在合同中注明，但实际上总价并未改变。

例如，假设一所房子的建筑面积为100平方米，内部建筑面积为80平方米。按建筑面积计算，单位面积为40000元，则该房屋总价为400万元；如果按80平方米的套内建筑面积计算，价格是每平方米5万元，总价还是400万元。

关于房改，中原地产首席分析师张大伟也指出，目前在大多数城市，大部分新建住宅交易都有套内价格，但套内定价是否对购房者的实际购买成本影响不大，主要影响的是一些开发商在政策下以低房价出售房屋。对于购房者来说，从建筑面积中获得的物业费和其他费用可能会减少。“房价似乎有所下降，但实际上并没有下降，这让购房者产生了降价的错觉。按市场平均房价计算，如果按套计算，全国房价相当于高出20%-25%。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，征求意见稿的发布具有积极的指导作用。从内部面积来计算，开发商将更加关注未来如何扩大内部面积。但是，《住房法》涉及到很大的变化，比如房产税等与住房交易相关的政策和制度都在发生一些变化。“最终的统一是由内部面积来计算的，这有助于保护买家的权益。”

至于《住房法》的实施，张大伟认为，公开征求意见只是一项工程建设法规，与官方文件相去甚远。即使它成为正式文件，也不确定它是推荐标准还是强制性标准。同时，从政策内容来看，包括住宅、商业、工程建设等方面，包括全装修交付等政策，这些政策在至少五年内实施的可能性很小。