土地增值税法初稿征求意见结束 税率成焦点

本篇文章1718字，读完约4分钟

【摘要】从长远来看，土地增值税应纳入房地产相关税收体系，其比例和税率应进行调整。对于企业来说，会有直接的好处。

5月15日是征求《土地增值税法》意见的截止日期。作为财政部2019年的立法计划之一，其进展可能与一系列房地产税有关。

此前，《证券时报》报道称，财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在征求内部各方意见。从征求意见稿的内容来看，处于起草阶段的《土地增值税法》初稿已基本翻译了现行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，征税范围和税率基本保持不变。但是，也出现了一些新的变化，如增加了集体土地使用权的转让，可以按转让房地产收入的一定比例征收土地增值税，并规定了中央和地方的税收优惠，减免土地增值税。

据业内人士介绍，土地增值税税率高，与企业所得税等税基重叠，导致双重征税。

“土地增值税在房企的税收支出中一直占比较高的比例，确实存在高税率的问题。一家房地产企业的投资开发部负责人对《泰晤士报》记者说，“但是，营改增后，重复征税的情况有所改善。”目前，所有房企都单独计算土地增值税，与企业所得税没有冲突。"

中国政法大学财税法研究中心主任石也表达了类似的观点:“以前，房地产开发在中国是一个利润率很高的行业，但现在这种情况已经改变了。在这种情况下，可以考虑适当降低开发企业的土地增值税税率，最高60%的税率可以考虑降低到30%以下。”

过高的土地增值税？

根据现行土地增值税暂行条例，土地增值税实行四级累进税率:增值税金额不超过扣除项目金额的50%，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%，不超过扣除项目金额的100%，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%，不超过扣除项目金额的200%，税率为50%；增值税金额超过扣除项目金额的200%，税率为60%。

根据上述媒体报道，土地增值税法初稿没有调整这一税率。而这个税率水平，对于房地产企业来说，税收压力更大。

以2018年中国房地产企业销量第一的碧桂园(港股0207)和万科为例。2018年，碧桂园经营收入3790.8亿元，应缴纳土地增值税139亿元，已缴纳土地增值税占收入比例3.7%；万科年经营收入2976.8亿元，土地增值税196亿元，土地增值税占收入的6.6%。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(港股03328)向《泰晤士报》记者指出，对于房地产开发企业来说，土地增值税的税额比企业所得税和城建税更重，30%-60%的税率确实相对较高，使企业利润减少了/0/。

上述房屋企业投资开发部负责人表示，大多数房屋企业都采用了税收筹划方案来调整土地增值税税率偏高的问题。

例如，土地增值税有四个税率，并且规定“纳税人建造普通标准房屋出售，其增值额不超过扣除项目的20%的，免征土地增值税，超过20%的，按规定纳税”，因此有一个明显的税率跳跃临界点，可以通过增加或减少收入或支出来避免沉重的税收负担。

“从长远来看，土地增值税应纳入房地产相关税收体系，比例和税率应进行调整。对于企业来说，会有更多的直接收益，因为土地收购成本可以降低。但是，对于市场的长期发展，也有利于促进市场的合理流通。”上述负责人说。

“土地增值税是一种通过房地产开发来调节纳税人过度收入的税收。虽然税率很高，但如果清算不是强制性的，大多数项目只会有合理的低利润，一般不会产生太多的土地。增值税。”另一位来自大型房地产企业的人士向《泰晤士报》记者指出，更重要的是降低土地增值税的预缴率，并根据不同类型取消土地增值税的清算。

应该考虑逐步降低税率

在开征房地产税的背景下，许多专家建议合理调整开发、交易和维护环节的税收比例和税率。

石解释说，由于20多年来我国住宅企业的税负和房地产开发行业的发展，有必要对税率进行合理调整。

然而，土地增值税对财政收入的贡献以及近年来稳定快速的增长势头表明，其仍然难以退出。

石在接受媒体采访时判断，《土地增值税法》并没有在目前的立法计划中提出，而是在财政部2019年的立法计划中提及，他表示将争取在年内完成内部起草工作，并及时向国务院报告。这表明，在当前财政平衡的困难局面下，很难轻易取消这一税种，而现在立法工作的启动表明，政府仍然希望保留这一税种。