北京通州三年仅入市12个新盘 台湖将现通州首个限竞房

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从大望路中央商务区出发，沿屈光高速公路向东，乘车20多分钟即可到达北京的副中心通州。自2015年8月以来，该地区一直被历史上最严格的限购政策所笼罩，现在该地区正加班修复地铁道路。过去，街上的小商贩消失了，取而代之的是整洁的商店和著名的连锁超市；旧的住宅建筑被一个接一个地粉刷，非法建筑在一夜之间被拆除成平地；商业、教育、医疗和其他工业配套设施正在竞相争夺土地；一些开发商曾经嘲笑记者，说通州运河的中央商务区正与塞纳河接轨...

过去，通州人说他们住在通县，叫去北京。现在，通州已经开始走向全球。但有趣的是，与发展的热度相比，通州这个曾经被称为“北京楼市晴雨表”的城市，已经有了一个稳定多年的新房市场。北京进入“限售房时代”已经一年了，通州甚至连一个限售房项目都没有。

近日，证券日报记者在采访中发现，通州楼市的二手房市场近年来相对活跃，而新屋市场则长期沉寂，只有经济适用房和个人高端商品房进入市场，供应量相对较低。在过去的三年里，通州的土地市场几乎中断了三年的住宅用地供应，而北京房地产市场的土地有限竞争却如火如荼。目前，通州的一手住宅市场仍在消化三年前拍卖的土地。据《证券报》记者的不完全统计，在过去的三年里，通州只进入了12个新的住宅项目市场，其中包括与廊坊相邻的六环路外的远郊住宅市场。

值得注意的是，记者在走访期间发现，五年前处于热卖状态的通州太湖板块即将进入市场，这意味着通州楼市将首次出现有限竞争，项目整体成交量相对较大。一些业内人士认为，这将会在通州乃至整个朝阳和亦庄板块掀起新的住房市场。

一手商品房供应处于低谷

北京初夏，阳光明媚，街道上长满了绿树和红花。在运河的两边，早晚，孩子们会笑，老人会走，年轻人会跑…

我不知道记者已经看过这一幕多少次了。六七年前，运河两岸仍有老旧的住宅建筑，房屋不容易出租。当时，运河两岸的R&F、格林兰、保利、远洋运输等大型房地产企业的布局仍是纸上谈兵，但现在已经成为两岸高楼林立的现实。

五年前或更早，通州仍是北京房地产市场的晴雨表。特别是2013年和2014年，通州每年有20多套新住宅投放市场，每年有近20个项目投放市场。当时，通州最贵的房产不超过3万元/平方米，北京东部的楼市几乎被通州占据。每个周期的房价涨跌几乎是全国房地产市场的一个重要风向标。

在销售高峰期过后，2015年8月，通州开始实施有史以来最严厉的限购措施。此后，北京分中心的规划和通州房地产市场进入了一个“冷却期”。

据《证券日报》记者的不完全统计，自2017年以来，通州只有12个一手住宅项目进入市场，其中包括经济适用房，三年内进入市场的项目数量不如高峰期的一年。自2018年以来，只有7个项目投入市场销售，最高销售价格一度接近8万元/平方米。

“近年来，通州的新房供应量相对较少，房地产市场的流动性集中在二手房市场。即便是今年最热的太湖板块，在2017年至2018年期间，纯新建商品房供应也很少。”一些熟悉通州楼市的人士在接受《证券日报》采访时表示，在供应量较低、政策限制严格的情况下，受北京分中心规划、环球影城加速建设等多种因素的影响，通州楼市一旦有新的住宅项目进入市场，通常是当年北京的热销项目。"

更值得注意的是，此人还表示，随着太湖板块区域成熟度的逐步提高，连接北京核心区的五环路和地铁以外的交通优势与湿地公园的宜居环境叠加在一起，太湖板块的改良房单价一度达到7.6万元/平方米。六年前，当万科、泰和等大型房地产企业刚刚规划面积时，房价只有15000元/平方米。短短几年，太湖板块的房价涨幅已经超过了通州核心区的房价涨幅。

像万科这样的大型住宅企业正在深入培育太湖

从通州到亦庄，属于通州但位于五环路东南部的太湖板块，是通州与亦庄的走廊，也是北京分中心与亦庄新城之间的太湖高端总部基地。

事实上，每年在亦庄和通州之间的往返路上，记者都会多次路过太湖。多年来，记者目睹了太湖板块从一片荒地到一栋高楼，从难以到达的居民人口上升到7万人，从太湖人到通州消费到通州乃至北京东部的太湖...

“2013年，万科第一次进入太湖，从满足普通住宅的需求到高端产品的改进，从单体住宅到多种形式的城市布局。在太湖项目产品升级中，万科完成了“产品时代”。转变。”万科城市亮化东望项目相关负责人在接受《证券日报》采访时表示，由于北京万科在五、六环路有很多布局，所以它首先有在房山区长阳板块建设城市的经验，然后在昌平区有商业运作的样本。万科在同一个五环路和郊区市场的产品布局、客户群定位和城市建设模式上已经有了自己的逻辑。

“太湖板块是一个先规划后开发的区域。它已经从一片荒地变成了一个自住的市场，吸纳了京东和京南。万科在商业与办公、教育与医疗等多种产业的结合下，调动了集团的多种资源。经过六年的深度种植，现在已经形成了一种模式，即商业和其他配套设施可以回馈住宅销售。”北京万科的一位相关人士向记者承认，太湖地区的房子已经售罄，销售额超过100亿元。

万科先布局，然后太和集团一口气卖出七八百套房子。纵观近年来太湖板块的供应和销售，根据《证券日报》记者获得的一组数据，加上公寓、别墅、写字楼和商业业态，2016年出现了太湖楼市的亮点。销售了7000多套新房；2017年，仅完成了800套交易，自2017年以来，几乎没有新的商品房供应。

太湖现在将成为通州的第一个有限竞争空间

有鉴于此，即使在通州政策的严格市场结构下，万科仍在今年1月底再次斥资66亿元与平安组建财团，共同搬迁太湖板块。据记者粗略统计，项目总价值将达到150亿元，万科预计两三年后消化，这无疑是万科在北京布局的又一大市场。

值得注意的是，据不完全统计，自2016年11月北京市首次启动“限价房和竞争性地价土地”招标以来，到2019年1月，北京市唯一没有限价房的区域是通州区。

在访问期间，《证券日报》记者发现，该项目在取得土地四个多月之后，才进入蓄客阶段，上述有限竞争住房项目将与万科之前在太湖开发的城市亮化项目形成联动。万科城市亮东的总面积为28万平方米，拥有2800多套套房。预计它将于今年7月底或8月初进入市场。主要单元有90平方米的三居室首改产品和120平方米至140平方米的改良产品。总价在350万元至750万元之间，平均售价不超过51585元/平方米，最高售价不超过54164元/平方米。

“由于社区支持和万科物业服务的软实力加持，在正常情况下，国内万科二手房的升水率与周边地区的同类物业相比约为20%。这也是目前万科老业主和老顾客的高比例。原因。”上述万科城市亮化东望项目负责人表示，预计朝阳新北京第一客户群将占30%，品质提升客户群将占30%，部分将是识别太湖板块和亦庄产业溢出客户群的地理客户。因为，除了东部tod轨道交通规划外，项目区还将有数百亿的配套设施，通州区政府也将迁往太湖。

事实上，从朝阳到通州，近年来几乎没有新的景点。兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆对《证券日报》记者表示:“朝阳地区几乎没有新的供应，该地区的买家正在东移或向其他地区转移。”

值得注意的是，据《证券日报》记者调查，在未来两三年内，太湖板块将不再有新建商品房供应，近期有五块土地入市，全部为金融、商业和商业用地。此外，从2017年开始的过去三年中，通州的商品房供应量(包括限定竞争用房)约为40万平方米，其中城市亮化的东望地块占商品房总供应量的67.3%。换句话说，太湖板块将是未来通州楼市住房供应的主战场。