粤港澳大湾区内的楼市“北上资金” 限购政策放宽？

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"许多香港人会来这里购买建筑材料和装饰品."在深圳罗湖区松岗艺术展览中心，《证券时报》记者看到从香港前来采购的陈先生。

松岗区有大大小小的建筑材料和家居市场，也是深圳最著名的工艺品聚集地。记者问了很多店主，这里的零售业务几乎有一半来自香港的顾客，这里的建筑材料和装饰的价格远远低于香港。

可以说，建筑材料装饰与房地产业密切相关。"很多朋友来这里买房不是为了香港，而是为了深圳和中山."陈告诉记者，“特别是在一些租金回报率相对较高的地方，很多香港投资者投资大湾区房地产市场的做法是以租金补贴低利率。”

无独有偶，近期大湾区许多城市似乎放宽了港澳居民购房条件。即使是在香港有按揭贷款的人也在寻找机会进入大湾区房地产市场。

放宽限购政策？

事实上，香港的楼价高企是不争的事实。根据米德兰地产发布的香港房价趋势图，今年4月份，以实用面积计算的平均房价为13，210港元，比上个月上涨2.6%。可以说，自今年春天以来，香港楼市已呈现持续复苏的趋势。

近日，大湾区多个城市传出消息，楼市限购政策部分放松，尤其是对港澳居民购房的限制，使得“北上购房”再次成为市场关注的焦点。

2017年4月，珠海开始实施最严格的限购政策。以前的限购政策是将全市所有住房纳入限购范围。非本地户籍要求连续缴纳个人所得税或社会保障5年以上。近日，市场上有消息称，非居民(非人才)在珠海大桥以西的高新区购买一手住房，不需要社会保障，但在香洲区(洪湾综合区除外)购买一手住房，需要三年的社会保障，购买一套住房，需要五年的社会保障。同时，珠海大桥的东西两侧让港澳居民可以购买到第一手的房子。珠海斗门区和金湾区也在为外国客户在珠海购买第一套套房方面有所松动。

在中山，《市场新闻》指出，港澳客户购买住房增加了两种购买渠道:提供半年社保或税务证明加就业证明；如为个体户，需提供在中山注册的营业执照复印件和法定代表人身份证复印件加盖公章。如果不是法定代表人，需要提供信息证明其是企业股东之一，但对其他人员的限购政策保持不变。

近日，广州市正式颁布了《发挥广州国家中心城市优势支持广州港澳青年发展行动计划》，全力支持港澳青年在广州学习、实践、交流、就业、创业和生活。《行动计划》还提出了一系列支持港澳青年在广州发展的措施，包括对合格人才的免税补贴、为港澳人才准备公寓等多项优惠政策。

利率比大陆低得多

虽然“在北方买房”不是什么新现象，但目前似乎有了新的变化。在粤港澳大湾区，深圳的房价相对较高。随着高铁和港珠澳大桥的开通，香港人有了新的选择和“另类”方式在北方置业。

“最近，很多朋友都去珠海、中山等地看房。其中一些人仍在香港持有抵押贷款。他们通过抵押贷款或增加香港房地产获得现金贷款。”陈告诉记者，“香港的房价比较高，香港房地产的现金贷款基本上够买珠海和中山的房子。”记者咨询了香港的银行，根据香港银行同业拆放利率计算的住宅按揭利率上限约为2.37%，加息幅度有所上升，但仍远低于内地购房按揭利率。

根据公开信息，2014年，香港金融管理局取消了人民币兑换限制，香港本地居民不受人民币2万元兑换上限的限制。不过，香港银行向内地银行汇款仍受外汇管制规定的限制。只有持有香港身份证的居民才能在内地开户，然后才能接受香港发起的人民币汇款申请。一些银行工作人员告诉记者，目前每天的汇款限额是8万元，总额限额的通知还没有收到。收款人和汇款人必须是同一个人。陈先生告诉记者，有些人采取了“蚂蚁搬家”的做法，甚至是香港版微信的跨境汇款方式。

但是，粤港澳大湾区的房地产出租率并不高。根据诸葛房产搜索数据研究中心提供的数据，截至今年第23周，惠州和佛山的出租率分别为2.31%和2.05%，而广州、深圳、中山、珠海和东莞的出租率均低于2%。不过，记者采访了一些已经在内地置业的香港居民。在他们看来，深圳等城市的房地产出租率较低，但仍有升值的前景。

据嘉里珠海4月份发布的调研报告显示，根据渠道分布强度和房价等因素，客户分布略有不同。一般来说，开放渠道越广，项目报价越低，投资者比例越大。具体来说，例如斗门地区的海伦堡胡鑫项目的价格为每平方米15500至16000元，其中外国客户占60%至70%，港澳客户约占5%，本地客户约占30%；时代中心公园在同一地区开通了港澳通道，港澳客户约占20%。

米德兰地产表示，根据该公司在深圳的统计，约有4%的香港人“在北方买房”。在惠州大亚湾，很多中介人告诉记者，去年来大亚湾购房的客户中，深圳客户的比例比以前低，而外国客户成为主力军，甚至包括很多香港客户。当市场好的时候，香港客户占许多项目的10%以上。

米德兰房地产全国研究中心经理张天明表示，相关城市购房条件的放宽将产生一定的积极影响，短期内交易量将略有增加。大湾区后期的快速发展将会吸引更多港人到北方置业。北方的购房区域将更集中在珠海和中山，这两个城市更有吸引力，也更受欢迎。

然而，粤港澳大湾区大部分城市都有不同程度的限售令，港澳居民买房后只能遵循当地的楼市调控，这可能是投资者应该关注的问题。