买北京学区房的注意！东城、海淀出大招 多校学区房价格扛不住了

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在五一之前，备受关注的北京市东城区、海淀区和西城区的小学招生细则已经全部公布。由于东城区、西城区和海淀区是北京传统教育强区，这三个区的学区一般都是市场认可的真正的学区。这三个校区的招生政策基本上可以决定北京校区的价格走势。

海淀区和东城区在相关细则中明确规定，在指定日期后取得产权证的家庭的适龄儿童将按照多校制入学。然而，西城区的政策在一定程度上继续保持稳定，这使得西城区成为目前北京招生最明确的地区。

《中国证券报》记者走访了解到，在多校区划账政策下，东城区和海淀区一些传统强校区的价格较2018年大幅下降。家长在购买学区时更加理性，更加注重房屋本身的居住价值。西城区一些流行学校的校区仍然供不应求，小单元的单价仍然处于较高水平。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，对于绝大多数家庭来说，不购买学区就很难进入这些受欢迎的学校的前提并没有改变。今年及以后学区住房政策的关键是，如果你购买学区住房，你是否一定能去目标学校。目前，这个答案还不确定。在他看来，我们在招生的时候也应该观察具体的操作细节。

多校抄写员“设定”房价

海淀区的政策很明确。自2019年1月1日起，如果使用海淀区新登记的房屋并取得房屋不可移动产权证申请入学，将不再对应一所学校，实行多校制。与此同时，住房和住户将被要求整合，即“他们必须实际居住在海淀区，同时拥有海淀区的户籍”。

东城区政策确认在东城区登记的实际居住房屋的不动产权利证书是2018年6月30日以后取得的家庭。从2019年开始，这个家庭的学龄儿童将通过计算机分配进入东城区的多所学校。

事实上，东城区和海淀区在2018年将推进多校划线的信息已经在这两个区的细则中明确了。受预期变化的影响，在过去的一年里，东城区和海淀区的建筑已经降温，价格也大幅下降。

以东城区为例，为了促进多校划线，2018年东城区《规定》中提到，实际登记入住的住宅房屋的不动产权利证书是2018年6月30日后取得的家庭。从2018年开始，这个家庭的学龄儿童将通过计算机分配在东城区的多校注册。

由于青少年小学入学一般在当年6月30日之前结束，2018年《东城区条例》中多校规的相关安排对当年东城区入学的学龄儿童没有影响。然而，2018年东城区新规定的入学期限的“致命性”在于对2019年及以后入学的期望。据抄写员说，在过去，年轻学生基本上与学校是一对一的通信。例如，购买了时嘉小学学区的北京籍人员的子女基本上可以进入时嘉小学，这种买房上学的预期在未来将完全改变。

据《中国证券报》记者报道，东城区的整体房价在过去一年里大幅下跌。以东城区171中学直属学校青年湖小学对面的新住宅区胡景园为例。在2017年3月出台调控政策之前，单价一度超过12万元/平方米，但目前平均价格约为10万元/平方米。

胡景源在2017年“3.17”规定前的交易价格，信息来源:链家应用

胡景元最近的挂牌价格已经超过50万元，可以协商空房。来源:链家应用

在过去的一年里，金宝街时嘉胡同小学一套两居室(约70平方米)的实际成交价格下降了50多万元。

在多校抄写员的期望下，一些家长选择在西城区购买更有把握的房子，而另一些家长选择在更均衡的区域购买房子。

“在招生不确定的情况下，出于保底的考虑，东城区整体学区实力相对均衡的安华区和和平里区的房屋，预计将会出现相互倒挂的情况。此外，考虑到未来出售的困难，购买房屋的家庭将倾向于选择具有更高居住和保值属性的房屋，并已转向“不投机而住”的想法。“旧校区和小校区将越来越难以出售。”东城区的一位房地产经纪人说。

不过，一些了解有关学区的中介机构表示，实际情况远比细则中的复杂。“例如，由于划线面积小，附近的房屋不多，实际上每年都有学位过剩。在这种情况下，我们是应该继续实行“后节点”计算机分配入学，还是应该根据邻近原则让对方地区的孩子直接上学？在等待特定注册时，这些细节必须清楚。”这名中介告诉《中国证券报》记者，“但无论如何，在阐明多校划线政策后，这将减少学区的热度。”中介说。

西城的热度没有下降

西城区2019年的政策超出了许多人的预期。西城区还没有像之前传言的那样开始实施全面的多校划线政策。2019年，西城区规定，学校应根据户籍、房产、居住年限等条件录取，当学位不足时，应在学区或相邻学区协调录取。这一调整意味着西城区可以根据不同校区的学位分布进行协调，不再需要通过多校区分配名额。从某种意义上说，它接近于单一学派的抄写员。因此，西城区成为了学区住房不确定性最小的区域。

事实上，今年上半年，随着西城区的传言，或多校抄写员的实施，以及东、西部城市的“禁闭室”在这一年里，西城学区的住房继续热。德胜、金融街等热门学校小单元的单价甚至超过了15万元/平方米。

位于什刹海校区的雷锋小学，原本是一所普通的小学。经过最近的教育改革，它已经转变为一个大型的双直学校的第十三中学分行和三帆中学(两个初中入学考试的结果是在西城区最好的)，这已经加倍了它的社会价值，和对口社区的住房价格飞涨。

《中国证券报》记者了解到，近日，业主以18万元/平方米的单价购买了一套约30平方米的小公寓，目前仍有不少游客。在传统的顶级学区，如丰慧园，小单元的单价已经超过15万元/平方米。

一些受欢迎的小学学位有限，但划定的区域很宽，已经成为“践踏”的高风险地区，甚至中介机构也开始提示这种风险。

吴女士是链家西城区一家店铺的高级中介。最近，她刚刚“说服”了一位想在中信市购买学区的家长。福州亭小学是中信市的对口学校之一，已被明确指定为第八中学的附属小学，有良好的继续教育机会。此外，中信城是二环路中一个罕见的次新高端社区，所以很多家长都很关注它。

据吴女士说，父母的孩子都一岁半了。在吴女士看来，福州亭小学的学位非常有限，而仅在中信市就有上千家万户。在一岁半的时候定居下来显然太冒险了。“目前，在中信市的学区客户中，我们建议客户应该能够安顿好自己的孩子，否则被转到其他学校的风险很高。”吴女士告诉记者。

700万进入分界线

虽然西城区一些热门小区的单价已经创下新高，但记者了解到，由于北京严格的限购限贷政策和大多数家庭的购买力有限，北京学区已经有了一个明显的价格上限。

吴女士告诉记者，目前，在学区内买房的大多数家庭都不是首次购房者。根据北京目前的信贷政策，如果第二套房的网上签约价格不高于468万元，最高贷款额为192万元，约为网上签约价格的40%。对于网上签约价格高于468万元的商品房，最高贷款额仅为评估值的20%(评估值一般为网上签约价格的90%)。与此同时，当第二套房售出时，它还面临高达网上签约价格3%的契税。因此，除了高房价之外，大多数购买学区住房的家庭不得不面对高交易成本和相对有限的信贷杠杆。

在这种情况下，700万元成了一条分界线。以西城区为例，主流校区仍是1-2间卧室，交易周期越来越短，价格越来越高。价格集中区间在550-700万元之间。总价超过700万元的学区绝对高，远远低于小单元的市场，小单元的单价明显降低。

以广外区一所受欢迎的学校——春树关小学的对口社区为例，面积为30-40平方米的一居室成交价格高达12万元/平方米，而附近新社区面积为70平方米的两居室成交价格稳定在10万元/平方米。"如果单价高一点，房子就不卖了."吴女士说。

“西城区今年的政策相对稳定，预计西城校区的房价将保持稳定。父母也会理性地考虑家庭的经济能力和未来生活的便利性。毕竟，学区并不是儿童才能的全部。”吴女士说。