住房租赁市场是长效机制重要内容

本篇文章1916字，读完约5分钟

根据国家统计局1月16日发布的2018年12月70个大中城市的房价数据，新建和二手房以及房价下跌城市的数量正在增加。其中，有8个城市的新房价格出现下降，这一数字自2018年5月以来达到新高；22个城市的二手房价格环比下降，这是2016年以来的最高水平。

本报记者在报道中问及，房地产市场是否迎来了全面下行调整的转折点。

虽然政策层面对房地产市场有很大的影响，但我多次提醒大家注意一个现象，那就是本轮调控是在2016年10月以前所未有的力度全面启动的，但在2017年和2018年上半年之后，房地产市场一直在上涨。我问过开发公司的几个朋友，他们都说这种现象超出了预期。

一些专家会说政策有滞后效应，但是没有人有关于政策滞后多久的实证研究数据。我个人的理解是，激励政策在市场上的效果往往是立竿见影的，但在推低市场上却不是那么直接，更多的是体现在抑制效应上。直截了当地说，在没有监管的情况下，它将迅速上升，在监管之后，它将缓慢上升，甚至出现滞胀。

我重申我的观点，房地产市场在2018年下半年开始下滑，政策效应不容忽视，但这主要是市场力量自身调整的结果。除了算命师，没有人能准确预测市场趋势。就目前的情况而言，很有可能在整个第一季度保持震荡的下降趋势。然而，在一些政策微调的城市，交易和价格将变得更加活跃。至于楼市整体向下调整的转折点，仍然很难得出这个结论。

关于2019年的房地产工作，去年底召开的中央经济工作会议已经定下了基调:建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住而不炒的定位，落实政策，分类指导，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

虽然中央经济工作会议没有直接提到房地产调控，但住房和城乡建设部后来召开的年度工作会议明确表示，要继续保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投机性房地产投机。如果我没记错的话，住房和城乡建设部是房地产调控部际联席会议的牵头部门。

房地产调控将继续进行，市政府在承担主要责任时不排除微调的可能性。房地产市场将在第一季度继续向下波动，但全年基本保持稳定。如果这一判断能够成为大多数人的共识，在这种背景下，房屋租赁建设是否应该继续以原有的力度推进？

之所以提出这个问题，是因为业内有人认为，相当一部分刚性住房需求将被分流，包括出租房和共有产权房，这将对房地产市场的供求产生一定的影响。如你所知，在一些城市，具有有限竞争和共有产权的房屋不再是“不可出售的”，淘汰率也不理想。

另一个现象是，2016-2017年是住房租赁政策最具活力的一年，而2017年是政策实施和长期租赁公寓发展最快的一年。然而，2018年，推广长期租赁公寓的步伐突然放缓，一些企事业单位承诺的计划远未完成。2019年房屋租赁会发生什么？

必须研究中央文件。中央经济工作会议重申“建立房地产市场健康发展的长效机制”，这与党的十九大报告“租购并举”是一致的。换言之，发展住房租赁市场是构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。这样的制度建设不会因为市场的短期波动而停止。相反，租购并举和房屋租赁建设是平抑市场波动的重要措施。

中央政府主管部门也对这个问题给出了答案。1月16日，自然资源部网站发布了《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于在福州等5个城市实施集体建设用地建设租赁住房试点实施方案的意见函》，原则同意在福州、南昌、青岛、海口、贵阳实施集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

2017年8月21日，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并选择北京、上海等13个城市进行试点。

主管部门决定扩大集体建设用地建设租赁住房试点，这发出了继续大力推进租赁住房建设的明确信号。事实上，过去几年来，我一直呼吁地方政府把包括公共租赁住房在内的租赁住房建设作为一项重要的民生工程，愿意投资，加快实际操作。

至于以市场为导向的长期租赁公寓，这仍然是一个很大的账户。制约长期租赁公寓回归的最重要因素是资本成本。在这方面，龙湖集团的做法值得借鉴。去年7月12日，龙湖集团和加拿大养老基金投资公司联合建立了一个长期租赁公寓投资平台，投资中国一线和二线核心城市的长期租赁公寓项目。双方的初始投资高达8.17亿美元。养老基金是相当便宜的基金。

发展房屋租赁市场，还有一个不可忽视的领域。前一段时间，由于特别扣税涉及房屋租金，引起了二手房出租业主和租户的疑虑。随后，表明这是市场主体误读政策设计的初衷。然而，目前二手房仍是房屋租赁市场的主力军。如何在保持稳定的基础上振兴二手房租赁市场，需要相关部门花些时间研究。就我个人而言，我建议应该把它纳入到构建房地产长效机制的范围内进行统筹考虑。