2019年楼市：大家对预期不看好 地方政府真着急

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2019年楼市:顶部不急，底部很急

资料来源:吴晓波频道文本/巴九龄

2019年初，房地产市场正在悄然发生变化。

在过去的一年里，房地产市场的监管政策是密集的。据中原地产研究中心统计，2018年房地产调控总量为450个，创下新纪录，比2017年增长75%。

最近，房地产市场的调整也很激烈，但方向完全相反，可以说是“松动”。

如果你不相信我，就看看

1多土地抵押贷款利率下调

荣360数据研究所的数据显示，2018年12月，中国首笔住房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是23个月来中国首笔住房贷款平均利率首次出现下降。

北京、上海、广州、深圳、杭州和武汉的首笔住房贷款利率均有所下降。

2更多地方放宽公积金政策

北京和银川简化了公积金提取程序，福州提高了提取限额，广州允许购房者在不同的地方提取公积金。

3 .天津市的“自住租赁住房”调整为“销售住房”

1月10日，天津市取消了津滨开(杭)2012年13、14、15、16号四份土地出让合同中“该地块租赁房屋竣工后不得出售，只允许出租”的条款，将自住租赁房屋调整为可出售房屋。

这是中国第一个获准出租出售的案例。

4广州放宽户籍政策，加入“抢夺战”

广州新一轮户籍政策:应届毕业生可以直接定居，本科生可以在40岁以下定居。这意味着广州已经放下了一线城市的身份，加入了“夺人战争”。

北京的两个住宅区没有房价限制

1月9日，北京宣布了两项住宅混合公共建设用地的预申请公告，这并没有限制住宅销售的价格限制。

自2016年以来，北京一直采用“限定房价和竞争性地价”的土地出让方式，此后出售的大部分地块都采用了这种方式。

此外，2018年底，山东省菏泽市取消了限购，衡阳市上演了“取消限购”乌龙茶等事件，这不可避免地让人产生了疑问:我们一直坚持长期调控政策，这次我们真的要放手吗？

①1月14日，在亚洲金融论坛上，中国保监会副主席王兆兴说:“2019年房地产市场应该注意哪些问题”，他说:最好不要过热或过度冷却，而是保持相对稳定。

②1月21日，最高领导人在第一次研讨会上指出:要稳步实施房地产市场稳定健康发展的长效机制方案。

③1月23日，中国证监会副主席方星海在2019年冬季达沃斯论坛上表示，高房价降低了大量家庭的支出，降低了他们的消费，这使得解决房地产问题迫在眉睫。

总的来说，中央政府仍在坚持，而地方政府已悄悄地在监管和控制方面打开了一个小洞。这让人们想知道2019年房地产市场将会如何发展。监管会完全自由化吗？房价有可能回归理性吗？让我们看看大头的观点。

丁建刚

浙江传媒房地产研究所所长

政策放松将从一点到另一点迅速实施

中国的经济防御战即将开始

鉴于近期物业市场出现一系列新变化，我的看法如下:

(1)降低按揭利率是置业人士最能负担的，但可能的幅度远远不够。

②北京没有设定销售价格上限，这释放了“价格上限宽松”的强烈信号。

③天津将“自持租赁住宅用地”调整为“可销售住宅用地”，这是最大也是最有争议的。

但是，仔细看一下2012年的四次土地出让公告，都规定“要严格遵守相关程序”，地方政府给自己留下了经营空房的巨大权力。

这要由政府来决定是否可以转让。“严格按照相关程序”，是什么程序？将来谁敢冒这样的险？谁敢不拿它？

④广州大大放宽了户籍政策，放下了一线城市的身份，加入了二线城市的“抢人大战”。

这是一个重要的信号。重复2018年春天的“抢人战争”，甚至降低定居门槛，这可能是二线城市在2019年取消限购政策的一个重要渠道。

这也证实了地方政府是“真正的焦虑”，而不是“虚假的焦虑”。

在这场掠夺战的背后，当地政府“非常焦虑。”

⑤中国银行业监督管理委员会官员的说法是“不要过热也不要太冷，最好保持相对稳定”，而“不要也不要”的句型似乎分为两种，辩证的。但任何熟悉中国政治背景的人都能听到其中的含义。

与这些政策变化相比，菏泽、衡阳和其他三线城市(半个月前还在躲避)算不了什么。

可以预见，三四线城市限价令和限购政策将基本取消；二线城市的限价令也将取消，限购政策将有所松动；一线城市相对谨慎，但也会有一些松动。

这些政策的放松将从一点到另一点迅速实施。捍卫中国经济的战斗即将开始。

但不要担心“这些宽松政策可能会导致房价上涨。”相反，面对形势的迅速变化，购房者和那些土地储备少、杠杆率低的房企可以从容应对。

一般来说，一旦预期和趋势形成，很难在短时间内改变，即市场降温的趋势很难在短时间内改变。

从长期来看，2019年楼市走势主要受宏观经济和预期影响，主要取决于宏观经济指标的恢复和全社会信心的恢复程度。

大卫

中原地产首席分析师

房地产政策最严格的时期已经过去

未来将会出现大量微调宽松政策

最近最具影响力的政策之一可能是过去10年来最令人震惊的房地产市场放松。简而言之，过去出租的房屋土地可以转让出售。

据中原地产研究中心统计，截至最近，全国10多个城市已经出售和供应了10多万套租赁土地。

北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津和成都等10多个城市开始加快租赁土地供应。

出租房屋土地总供应量接近600万平方米。按平均60平方米计算，大约供应10万套出租住房。

600万平方米的出租屋，其中大部分位于一线和二线城市，如果按价值计算成为可销售的房屋，价值约为2000-3000亿元。

这也是租赁土地第一次改变其属性，其影响如下:

(1)土地属性变化。过去，中国有近100个案例的土地有可能改变属性。

(2)土地经过招标、拍卖、挂牌后，转让后产权发生变化，这种情况很少出现。

③影响未来出租屋的供应。转售租赁土地，这一政策的实施和趋势将影响许多相关政策的变化。

出租的土地被转售

将影响许多相关的政策变化

总体而言，2019年，房地产调控政策总体上逐渐呈现出宽松与紧缩并存的态势。

在房地产市场稳定甚至下行的趋势下，房地产政策最严格的时期已经过去。

2019年，全国至少30个城市可能会出现一轮房地产调控政策微调浪潮，这表明本轮楼市调控已经全面触底。许多微调和宽松政策将在未来的许多城市集中出现。

尤其是二线和三线城市，除信贷政策外，其他政策近期可能会有所调整。然而，一些城市的银行可能会变相调整信贷政策。

从过去十年的调控历史来看，房地产政策的核心是信贷政策，多套房信贷限制政策是否收紧决定了房地产市场政策的力度。

当然，最近许多城市的微调也向市场释放了一些宽松的信号。然而，与此同时，住房和城乡建设部和经济工作会议仍然强调“不投机”。

总体而言，2019年目前的房地产政策除信贷外仍在越来越微调，但总体政策基本面仍相对吃紧。

卢君

“真正的鲁军”公开号的创始人

楼市目前最缺乏的是信心

每个人对期望都不乐观

事实上，我不太同意任何用“全面”这个词来解释的政策，因为现在房地产最大的特点是每个城市都开始了“自治”模式，有空房源发布，但如果有迹象，它将继续受到控制。

这就是为什么在一些放松政策宣布媒体将跟进后，地方政府如此紧张。

因此，在某种程度上，我认为在未来一两年内，房地产市场不会有普世价值，每个城市都会有自己的治理逻辑和控制方法。

当然，最近事件释放的最重要信号是，房地产市场现在可以适当放松。这个信号非常积极，也给了地方政府相应的信心。

我认为第一个强烈的信号是北京没有价格限制。最核心的是，这一事件发生在一线城市，而楼市最严格的地方自始至终都是一线城市，而且是直接针对楼市的，这是一个强烈的信号。

此外，总体而言，123四线城市出现了各种近期信号。显然，物业市场管理也有其艺术成分。

其实，这个词已经被领导高度概括了，那是因为市里的政策。

但是，我想强调的是，不是中央政府根据不同城市的需要发布政策，而是城市自己根据自己的条件发布政策。对每个城市来说，它都基于一个标准——住房，而不是投机。

在这种逻辑下进行控制是合理的。因此，很明显，这种变化是房地产市场从被动监管到主动监管的整个阶段。

房地产市场目前最缺乏的是信心，每个人对预期都不乐观。房地产市场回归理性需要一段时间，因为尽管监管正在改善，但密度太高，市场将对下一次监管何时到来感到焦虑。

楼市目前最缺乏的是信心

每个人对期望都不乐观

房地产市场的真正回报合理性需要这个行业建立一个长期机制。

所谓的长期机制早就有了明确的定义，即同时出租和出售。换句话说，如果房地产市场想要回归理性，租赁市场至关重要，必须成为一个非常重要的组成部分。

就时间而言，我认为建立一个长期机制需要三年多的时间。

有人说，中国的房地产市场就像一部悬疑电影，过程是一个谜，没有人能预测结果。

混乱的房地产市场催生了购房人。那些反击房地产投机的人拥有它，那些为三代人支付首付的人拥有它。你买房子的方法怎么样？~请在留言区说话~