规模增长卡壳、利润跳水，绿城的3000亿能如期到来吗？

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七个多月前，张亚东作为绿城中国的新掌门人站在舞台前。在创始人宋卫平的见证下，张亚东承诺，绿城的规模有望在2018年超过1600亿，2019年增加到2000亿，2020年达到2600亿。

然而，从去年的表现来看，张亚东签发了一张空支票。据年报显示，2018年绿城实现销售额1564亿元，同比仅增长6.9%，年目标完成率约为98%。此外，在过去的一年里，绿城的利润减半，股东应得利润只有10.03亿元，同比下降54.2%。

看到绿城交出这样的成绩，许多人叹息后认为这是意料之中的。因为就在去年，绿城的老兵曹舟南(左)和来自CCCC的张亚东(右)来了。新旧人员的交替总是会给企业带来新一轮的变化，而这份“失落的成绩单”可以说是绿城进入调整期的表现之一。

然而，即使目标没有成功实现，张亚东对绿城的下一步发展仍有信心。在3月22日的演出会上，他再次向外界大声疾呼，绿城将在2021年实现3000亿元人民币的目标，并将规模扩大一倍。

由房屋公司负责人开设

与融创分手后，外界一直期待绿城。在很多人眼里，中国十大房企应该有一席之地。

这种期望不是没有根据的。2016年，绿城一度挤进前十名，以1136亿英镑的规模排在华夏幸福之后，位列第九。即使在2017年排名下降的情况下，绿城也属于前十名，占据第11位。

然而，在2018年，一位数的销售增长确实让绿城落在了跑道上。它不仅被世茂、徐汇、招商局蛇口、新城控股等房地产企业超越，还从第11位跌至第17位。与领先房地产企业的差距也从2016年的2000多亿美元，变为5000多亿美元。

业绩和利润下降的原因很复杂，但简单来说，主要是来自内部和外部的双重压力。其中，外部压力主要是由市场风向的变化造成的。

杭州作为绿城的发祥地，一直是其重仓库，占土地储备的12.2%，也是其业绩贡献的主要区域。然而，自2017年以来，绿城接连输给杭州，尤其是2018年，杭州楼市进入深度调控，绿城脚步停滞。

据透明房地产网统计，2017年，绿城放弃了杭州楼市的位置，以261亿元的销售业绩排名第二；2018年，绿城以197.59亿元的销售额排名第四。

绿城首席财务官郑风曾向时代财经承认，一些项目推迟进入市场对去年的业绩产生了重要影响。“杭州楼市的限价政策打击了企业推销商品的步伐，绿城不愿低价出售产品。因此，去年杭州有近四五处房产未能如期推出。”

在业绩会议上，绿城执行董事李俊也表示，2018年，由于价格限制，一些城市的项目未能如期启动。在他看来，在绿城的整体财务成本相对较低的情况下，没有必要削减头寸和发货。

市场环境的变化也成为绿城返校净利润下降54.2%的“元凶”之一。绿城的年度报告指出，去年股东应得利润下降有三个原因。除出售子公司导致利润减少及净汇兑收益损失5.11亿元外，绿城还根据市场环境变化计提减值准备，这部分对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元。

李俊认为，绿城的低迷表现将在2019年得到改善。“在城市政策的原则下，我们认为表现不佳的项目可能会取得一些进展，并可能在今年的增长中得到明显反映。”

此外，或许为了分散风险，绿城还调整了城市布局策略。张亚东透露，今年绿城将分布在六大区域，包括大湾区、长三角、京津冀和中心城市群。

2019年，绿城计划全年投资800亿元。如果土地价值按1:2计算，今年将有1600亿元投入囊中。截至2018年底，绿城共有土地储备项目117个，总建筑面积约3247万平方米，总实用面积约2238万平方米，权益实用面积约1387万平方米，总实用价值约5300亿元。

绿城的“中国通信时代”

2018年，绿城的生活并不平静。外部正在与市场的风霜作斗争，而内部正在经历前所未有的改革。

相比绿城老人对地产情怀的执着，出生于中国通信系统的张亚东在规模数字上更有野心。进入绿城后，改革和调整成为绿城的关键词。在半年多的时间里，绿城的人员和组织结构都在不断变化。

从去年8月到现在，曹舟南辞去了执行董事兼首席执行官的职务，随后绿城理想城集团前董事长江育奇也离开了绿城。两位高管都是为绿城服务多年的“老绿城人”。此外，张亚军还接任绿城旗下杨柳军集团董事长，原董事长顾建铭被降级为总经理。

经过人事变动和防御，绿城正式进入“中国通信时代”，以规模发展为目标的全面改革和调整也开始了。

7月1日张亚东上任前，绿城刚刚敲定了11家重资产公司和5家轻资产公司的布局。然而，2019年1月，张亚东宣布对绿城的组织结构进行调整，将原有的16家子公司减少至11家，并在集团内部设立了包括特色地产在内的4个业务部门，要求按照规模和成熟度进行分级管理。

此外，张亚东仍在规划绿城多元化业务的发展。2018年底，绿城斥资27亿元从王健林手中收购了百年人寿11.55%的股权，并取得第一大股东的地位，正式进入保险业。在最近的一次公开活动中，张亚东表示，绿城最近正在与百年生活联系，并希望百年生活在三年内上市。

张亚东还指出，投资百年人寿是绿城的战略发展，绿城将与百年人寿在商业、办公、养老等领域进行合作。

话虽如此，从外界来看，绿城收购百年生活的最终目标是获得更多资金支持规模的增长。

绿城的债务确实是一个值得关注的问题。2018年，绿城的计息负债达到814亿元，比2017年增长41.2%，净资产负债率也从2017年的46.4%上升至55.3%。从这组数据中，我们可以看到绿城的负债增长非常快。

今年以来，绿城已经在国内外筹集了多次资金。此前，蔡联报道称，绿城正与一家期货公司和一些银行及信托公司联系，寻求入股机会。此外，李俊还在业绩会议上表示，绿城将继续引进新的战略投资者，并扩大其股本。