推盘期前置 北京高端盘抢收

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起初，太和的一号收获计划推低了四个高端产品，后来市场透露，单价10万+的霄云路8号出现了提价。最近，北京高端房地产市场的话题仍在继续。据统计，2019年前两个月，北京高端住宅市场成交额同比增长145%，其中许多此前蛰伏的高端项目终于创下了久违的网上签约记录。此外，最近的消息显示，顶级豪华住宅项目，包括中国大厦、融创北京一号院、茂源京西印和中粮瑞福等新旧豪华住宅建筑，也渴望尝试，并计划在近期推出。分析表明，由于高端网络标志的开放和限制竞争室内低密度产品的强行进入等因素，推动期高端项目领先的趋势已经出现。

豪宅真的在变暖吗？

春节过后，北京高端房地产市场低调的声音逐渐高涨。首先，太和北京公司率先推出了“太和一号收获计划”，其金夫大院、金尊府、西府大院、北京大院二期等四个高端项目共同行动，很快公司正式宣布“20天”。销售额50亿”的销售业绩；随后，楼市又一次暴露出单位价格为10万+的缙云路8号豪宅基准价格上涨；随后，融创收购了整个北京鼎好基准远洋国际，并再次将房地产市场的焦点指向北京的高端房地产市场，后者已被有限的竞争空间抢走了风头。

与此同时，北京前两个月的住宅交易数据似乎也证实了高端房地产市场正在回暖的市场印象。

房地产研究机构房地产营销人员发布的数据显示，今年1月至2月，北京新增商品房3018套，同比增长6%；售出7060台，增长66%；交易面积87.74万平方米，增长65%；平均成交价47689元/平方米，增长30%；营业额418.41亿元，增长115%。值得注意的是，售出了642套单价超过7万元/平方米的高端房产，同比增长145%；平均成交价8.8万元/平方米，增长4%；营业额79.05亿元，增长125%。

从网上签约的高端项目来看，包括10多万套豪宅，华润昆仑、远洋国际、首创天喜、钟君天辰、镜月茂源都创下了久违的网上签约记录。

“高端市场的回暖是由整体市场的复苏推动的，一些高端需求的改善已经结束。”一位房地产观察家评论道。

房地产商韩乐表示，目前北京房地产市场的整体复苏是显而易见的。商品房成交量达到去年4月份的水平，北京楼市的“春风”比去年提前了两个月。以别墅市场为例，今年前两个月的交易是在有限的竞争房之前开始的，尤其是总价超过2000万元的高端别墅。今年1月份的交易量比去年增加了337.14%。2月份，尽管春节假期，一周内没有网上签约记录，但交易量仍同比增长近10%。

“不难看出，即使在楼市低迷时期，高端别墅的消费者也比普通买家更早判断楼市的底部，而且出手迅速。与此同时，这也表明，市场的最终改善仍然是对居者有其屋的巨大需求。韩乐接着说道。

根据柯睿京华发布的数据，北京高端项目延续了1月至2月的交易态势。其中，列入交易清单的九嶂别墅、太和金夫四合院、华润昆仑、范悦万国府、格拉斯镇等都是北京高端市场的典型项目。

随着高端市场升温，该行业有不同的声音。和硕首席分析师郭毅分析称，说高端房地产市场正在升温还为时过早。一方面，今年年初，一些资金紧张的公司确实通过降价来拉动销售，释放了一些高端需求。尤其是前两个月高端项目集中交易的关键，在于之前管理部门收紧的网上签约放开了合同价格控制。换句话说，它更多的是累积的股票签署，而不是增量的。

更愿意去推盘子

尽管对于高端市场的回暖存在不同看法，但北京楼市的整体回暖已成为共识。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前北京收紧政策的可能性很小，目前信贷已经放松，社会资本量将会增加，资本成本将会降低。从这个市场周期来看，买家和开发商都在抢“窗口期”。

"目前，在北京推广公寓式豪华住宅的意愿正在增强，这是一个事实."郭毅分析称，由于北京房地产市场竞争有限，中小户型和别墅类产品的供应大幅增加。相反，大平市的奢侈品变得稀缺，市场上新增的供应非常少。在前一阶段，由于政策控制的影响，推动这些产品的意愿较低，但现在网上签约已经释放，随着这些项目进入市场，之前低迷的市场需求有望释放。未来，许多城市豪华住宅项目希望抓住当前市场的空白点，制定出推进计划。

事实上，通州珠江在2019年农历新年前开通时已经实现了20.17亿元的销售额；融创北京第一医院表示，最后一个湖畔水晶宫即将进入市场；婺源还表示，近期将推出最后几套俯瞰京舍别墅的产品；晓云路8号将在近期推出新产品。值得注意的是，一度备受关注的丰台王迪级项目——葛洲坝华府，在沉寂了几年之后，计划在不久的将来进入市场。

有限的竞争空间迫使高端

“为了避免低密度产品在有限的竞争空间中产生积极影响，这也是一些高端项目将推动该计划的原因。”一位房地产市场观察家指出。限制竞争的房屋被大量涌入市场。为了满足“7090”政策，实现项目的利润需求，许多容积率较好的地块通常采用“拔高排低”的设计方案:项目规划为高层产品，配以庭院、联排别墅、别墅等低密度别墅类产品。这也导致目前北京90平方米的产品集中，而低密度别墅项目也将在未来呈现井喷态势。虽然这些产品具有“高端气质”，但与豪华项目相比，它们具有低密度和低总价的优势。

事实上，从北京1月和2月单价在7万元/平方米以上的前30个项目中，可以发现前两个项目是西城天竺和佑安大厦。这两个项目是有限竞争住房项目。平均售价分别为7.8万元/平方米和8.3万元/平方米。与同一位置10万+纯商品房的价格水平相比，性价比优势非常明显。

截至去年12月底，北京新住房市场已有36个有限竞争住房项目开业，占经认证的有限竞争住房项目的92%。数据显示，2018年，北京新建住宅市场共售出4530套有限竞争住宅，市场进入率仅为24%，整体市场进入率仅为11%。在土地市场上，2018年北京有85笔有限竞争房屋的土地交易，后续供应量巨大。

据业内人士透露，在北京有限竞争住房项目的早期阶段，大多数项目主要推出90平方米的中小产品。随着低密度产品不断进入市场，整个低密度产品市场将会有爆炸性的增长，未来的竞争将会更加激烈，这无疑将对纯高端改良商品项目产生巨大的影响。

近年来，北京豪华住宅市场的交易数量相对稳定。因此，面对竞争，豪华住宅项目凭借其独特的优势和无与伦比的产品质量，只能锁定高端买家，保护基础市场。

上述人士补充称，奢侈品将面临许多竞争对手的竞争，如同类产品和限制竞争房间的低密度部分，选择尽快进入市场是符合逻辑的。随着越来越多的高端项目加入战斗群，除了网上签约的因素外，高端房地产市场有可能大幅升温。